서울남부지방법원 2025타경12690. 화곡동 포르테하임 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 소유자 고완석은 2021년 5월 30일 매매를 원인으로 거래가액 239,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 20일 소유권이 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 136,000,000원의 64%인 87,040,000원입니다.

등기상 말소기준은 2023년 1월 11일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국의 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김예리의 전입일은 2021년 7월 28일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도, 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

을구 1번 우리은행 근저당권은 2021년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 1월 11일 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 김예리의 확정일자는 2021년 7월 1일, 전입·점유개시는 2021년 7월 28일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년 7월 27일 이뤄졌지만, 대항력의 출발점은 앞선 전입·점유일입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 특별매각조건의 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건 미이행 시 룰상 미배당 보증금 153,926,720원의 인수 위험이 다시 발생합니다. 확인된 임차인은 김예리 1명이며, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정

확약이 없다면 낙찰가가 87,040,000원에서 55,705,600원까지 내려가더라도, 인수액이 153,926,720원에서 184,697,101원으로 늘어 룰상 총부담은 약 240,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 반대로 특별매각조건이 이행되면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득액에 그대로 반영됩니다.

④ 실거래 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교할 수 없다

포르테하임의 제시된 실거래는 2건으로, 2021년 7월 29.85㎡ 5층 405,000,000원, 2021년 8월 44.07㎡ 6층 455,000,000원입니다. 평균은 430,000,000원이지만 대상 물건 면적은 14.13㎡로 거래 표본과 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021년 7~8월에 한정돼 있어, 최저가가 평균 거래가의 20.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,040,000원 가정)

예상배당상 임차인 미배당액은 153,926,720원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 건물. 2021년 5월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 12M 포장도로와 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 주거용 건부지이며 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 포르테하임은 총 17세대로, 동일 면적 실거래 표본을 별도로 확보해 환금성과 적정가격을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 법원에 확인하세요.
• 인수액 이중 계산. 확약 이행 시 0원*, 미이행 시 153,926,720원으로 나눠 자금 계획을 세워야 합니다.
• 임차인 명도. 임차권등기 말소와 실제 점유·인도는 별개의 절차일 수 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 동일 면적 시세 확인. 제시된 거래는 29.85㎡·44.07㎡로 대상 14.13㎡와 일치하지 않습니다. 인근 동일 규모 다세대의 현재 매매·임대 사례를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021년 8월 20일 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 체납·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 기타 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 공항·교육·군사시설 관련 제한이 실제 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 확약이다

현재 최저가는 감정가의 64%인 87,040,000원입니다. 그러나 특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 153,926,720원이 더해져 룰상 총부담은 240,966,720원이 됩니다. 이 물건이 저가 취득 기회가 되는지는 오직 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행돼 인수 0원*이 확정되는지에 달려 있습니다.

가격 측면에서도 405,000,000원·455,000,000원의 실거래는 대상보다 넓은 면적의 2021년 거래여서 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 통과, 시세 판단은 보류입니다. 입찰 전 특별매각조건과 동일 면적 시세를 모두 확인해야 비로소 87,040,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.