서울남부지방법원 2025타경12701. 방화동 ‘마곡킹덤퀸터플’ 5층 503호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 오은정은 2021년 7월 3일 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 김동민이 보증금 220,000,000원으로 임차해 2022년 4월 25일 확정일자를 받고, 2022년 5월 13일 전입신고, 2022년 5월 14일 점유를 시작했습니다.

김동민의 전입·점유는 말소기준으로 계산된 2025년 10월 20일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 계산이라면 임차인은 대항력을 갖고, 최저가 147,200,000원에서 집행비용을 뺀 배당만으로 보증금을 전부 돌려받지 못하므로 부족분 75,660,800원이 매수인에게 넘어갑니다. 이 경우 낙찰가와 인수금을 합친 원칙상 실질취득은 222,860,800원으로, 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 결과를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 매각절차에서 그대로 적용·이행되면 김동민 관련 인수금은 실질 0원*이 됩니다. 확인된 실제 임차인은 김동민 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인이 중복 기재된 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 특별조건은 0원*

이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 10월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김동민의 임대차계약·확정일자·전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 특별조건이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 2020년 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2021년 11월 22일 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 실거래 비교 — 수치상 60.4%, 그러나 거래 시점은 2021년

확인된 마곡킹덤퀸터플 실거래는 2021년 8월부터 12월까지 총 12건입니다. 평균은 243,750,000원, 최저는 230,000,000원, 최고는 290,000,000원이며 확인된 최신 거래는 2021년 12월 230,000,000원입니다.

특별매각조건이 적용된 실질취득 147,200,000원*은 위 12건 평균 243,750,000원의 60.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 최신 거래가 2021년 12월이므로, 이를 2026년 현재 시세로 곧바로 대입해 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 거래 시점의 간격과 11세대 소규모 오피스텔의 환금성을 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

배당계산상 김동민의 미배당 보증금은 75,660,800원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용·이행되는 경우 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 값입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총 부담은 내려가지 않는다

특별조건이 없다면 매각가가 147,200,000원에서 94,208,000원까지 내려가도 원칙 실질취득은 222,860,800원에서 222,095,744원으로 거의 고정됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다. 반면 특별조건이 적용되면 인수액이 실질 0원*이므로 유찰에 따라 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 13층 건물의 5층 503호입니다.
• 입지. 방화중학교 남동측 인근으로, 업무시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 난방·급배수·위생·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 동측과 북측 포장도로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지입니다. 공시지가는 4,689,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 표기가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020년 사용승인된 11세대 소규모 집합건물이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.7회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각물건명세서 및 매각조건에 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
• 포기 주체·범위 확인. 주택도시보증공사의 포기가 김동민 보증금 중 미배당액 75,660,800원 전부에 적용되는지, 매수인에게 추가 청구할 주체가 남지 않는지 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 이후 말소에 필요한 서류·시점·협조 주체를 확인하고, 말소 전후 점유 및 인도 절차도 함께 점검하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021년 8월~12월 거래입니다. 2026년 현재 동일 건물·인근 오피스텔의 매매가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 11세대이고 현재 사건이 2회 유찰된 만큼, 매수 후 재매각 기간과 거래량을 보수적으로 잡으세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 보전할 수 있으므로, 현재 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “최저가 147,200,000원”보다 중요한 한 문장

이 사건은 표면상 감정가 230,000,000원에서 두 번 유찰돼 147,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 220,000,000원이므로, 특별조건이 없다면 실질취득은 222,860,800원입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

반전은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 그 조건이 원문대로 적용되고 실제 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 147,200,000원*으로 바뀝니다. 다만 비교 가능한 실거래가 2021년에 집중돼 있고, 11세대 소규모 오피스텔이며 이미 2회 유찰됐다는 점을 고려하면, 2026년 현재 시세와 환금성을 확인하지 않은 채 “시세의 60.4%라서 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.

권리의 핵심은 가격이 아니라 특별매각조건의 확실성입니다. 원문 조건과 말소 절차가 명확히 확인되면 검토 가치가 생기지만, 조건 적용에 빈틈이 있으면 즉시 75,660,800원의 인수 위험이 되살아납니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전 보류, 확인 후 가격·환금성 재검토”입니다.