서울남부지방법원 2025타경12707. 양천구 목동 엠펠리체 에이동 202호, 전용 약 59.3㎡의 오피스텔입니다. 소유자 강상훈은 2022년 2월 14일 거래가 365,000,000원에 취득했고, 임차인 김형은 2021년 12월 18일 임대차계약을 체결해 2022년 1월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021년 12월 22일, 보증금은 355,000,000원입니다.

등기 순서만 보면 임차권등기는 2024년 2월 5일 등기됐고, 경매개시결정은 2025년 10월 20일입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인 인수형입니다. 일반 매각이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 실질취득액은 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 김형 임차인에 관한 룰상 인수액은 남더라도, 매수인이 실제 부담할 금액은 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

실제 임차인은 김형 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있을 뿐 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김형의 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 전입·점유·확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다.

② 가격 비교 — 실질취득 2.2784억

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 일반 매각이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금에 가까워지기 때문입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 227,840,000원입니다.

제공된 동일 면적대 실거래는 360,000,000원~365,000,000원, 평균은 363,333,333원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 227,840,000원은 이 평균의 62.7%이며, 평균보다 135,493,333원 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,840,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 131,149,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원*

일반적인 대항력 인수형이라면 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 총 부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건은 특별매각조건으로 각 회차의 룰상 인수액이 실질 0원 처리되므로, 유찰될수록 매수인의 실질취득도 매각가와 함께 낮아지는 예외적 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2016년 9월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층입니다.
• 주위환경. 대일고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 30m, 남측 약 5~6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 엠펠리체는 24세대 규모이며 제공된 매매사례는 3건입니다. 최신 제시 거래가 2022년 4월이므로 현재 매수층과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 도시가스 개별난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰자에게 확실히 적용되는지 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 이 사건은 특별조건 반영 시 실질취득이 최저가 227,840,000원과 같지만, 조건이 적용되지 않으면 룰상 인수액 131,149,760원이 추가될 수 있습니다.
• 실거래 시점. 제공 거래는 2021년 8월~2022년 4월입니다. 2026년 현재 매매·전세 호가와 실거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차권 말소·명도. 배당 후 임차권등기 말소 시점과 실제 인도 절차, 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용의 실제 금액을 관리사무소·법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 오피스텔 규제. 토지거래계약 허가구역 기재 내용과 오피스텔의 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 조건부로 인수는 없다”

표면만 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 131,149,760원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근에 고정되므로 최저가 2.2784억만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 구조를 바꿉니다. 채권자가 미배당 보증금의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김형 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그 결과 실질취득은 227,840,000원이며 제공 실거래 평균의 62.7%입니다. 다만 실거래 표본이 3건이고 최신 거래도 2022년 4월이므로, 권리조건은 원본으로 확정하고 가격은 현재 시장으로 다시 검증하는 것이 최종 승부처입니다.

* 특별매각조건에 따른 실질 인수 0원: 배당계산상 미배당 보증금은 존재하나, 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 정상적으로 이행되는 경우를 의미합니다.