서울남부지방법원 2025타경12737. 강서구 화곡동 에이엔타워 제2층 제204호, 전용면적 비교대상 28.51㎡의 도시형생활주택 다세대주택입니다. 소유자 김연희는 2022년 1월 22일 매매를 원인으로 거래가액 345,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 11일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다, 그보다 먼저 존재하는 대항력 임차보증금을 누가 부담하느냐입니다. 김갑수는 2021년 12월 29일 확정일자를 받고, 2022년 1월 5일 주민등록을 마쳤으며, 2022년 1월 17일부터 건물 전부를 점유한 것으로 등기돼 있습니다. 말소기준인 2023년 2월 24일 압류보다 선행하므로 대항력이 있는 임차인입니다.

다만 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 김갑수 임차보증금의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 김갑수 1명이며, 별도의 보증기관 명의 임차인 중복신고는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건으로 인수 해소

2021년 11월 19일 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권 3,322,800,000원은 2022년 1월 17일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 2월 24일 부천세무서장의 압류입니다. 김갑수의 임대차계약일·확정일자, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 이 압류보다 빠릅니다.

② 임차인 분석

김갑수는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당표상 예상배당은 173,998,080원이며, 일반 규칙상 부족분은 171,001,920원입니다. 그러나 이 사건은 해당 부족분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 삼았으므로, 가격 비교와 입찰 판단은 최저가 177,280,000원을 실질취득액으로 사용해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 매력은 크지만 거래시점은 오래됐다

에이엔타워는 2021년 11월 15일 사용승인된 20세대 건물입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 346,666,666원이며, 최신 거래는 2023년 4월의 365,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 거래도 1건, 365,000,000원이며 이전 거래 대비 추세는 5.8%입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 177,280,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 365,000,000원의 48.6%입니다. 전체 거래평균 346,666,666원과 비교해도 최저가는 51.1% 수준입니다. 수치상 할인 폭은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)

배당계산상 김갑수의 보증금 부족분은 171,001,920원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영해 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수액은 증가

특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 잔액 청구 포기와 임차권 말소가 매각조건으로 유효하게 적용되면, 회차별 실질취득액은 각 회차 매각가가 됩니다. 이 차이가 입찰 판단의 전부라고 해도 과언이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신월초등학교 서측 인근으로, 유사 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021년 11월 15일 사용승인된 20세대 에이엔타워로, 외장석·벽돌타일 마감과 승강기·공동현관보안·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m 도로와 동측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,959,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 166.6㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부상태와 점유관계가 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 잔금납부 후 임차권등기가 어떤 서류와 절차로 말소되는지, 인도 시점과 연계되는지를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개일 수 있으므로 현장 점유자, 열쇠 인도와 이사 일정을 조사하세요.
• 최근 시세 재검증. 확인된 최신 거래가 2023년 4월이므로 2026년 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 추가 비교하세요.
• 내부상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 표준적 이용상태를 참고해 이뤄졌으므로 누수·결로·불법변경과 실제 면적을 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역의 대상자·용도·기간과 경매취득 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 특별매각조건

표면만 보면 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 177,280,000원을 크게 웃도는 고위험 물건입니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차 미배당액 171,001,920원이 매수인에게 남아, 최저가가 낮다는 사실만으로는 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

하지만 이 사건은 채권자가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두었습니다. 이를 그대로 반영하면 인수 실질 0원*, 실질취득 177,280,000원입니다. 이는 감정가의 64%, 확인된 최근 평균·최신 거래의 48.6%로 가격상 매력은 큽니다.

다만 최신 거래가 2023년 4월이고 표본도 제한적이며, 20세대 다세대라는 환금성 특성이 있습니다. 결론은 명확합니다. 특별매각조건 원문과 임차권 말소 이행구조가 확인되면 가격 경쟁력이 있는 물건, 확인되지 않으면 171,001,920원의 인수 가능성을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 권리의 핵심은 최저가가 아니라 특별매각조건의 유효한 적용입니다.

* 특별매각조건이 없을 경우 일반 배당계산상 김갑수 보증금 미배당액 171,001,920원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 본 리포트의 ‘인수 실질 0원’ 판단은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 매각물건명세서 비고를 전제로 합니다.