서울남부지방법원 2025타경12765. 강서구 화곡동 ‘더원’ 제2층 제204호, 전용 22.31㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 김영진은 2022년 4월 6일 매매를 원인으로 269,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 9일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 물건의 핵심은 보증금 2.69억의 임차권입니다. 임차인 엄정섭은 2022년 4월 15일 전입, 2022년 4월 27일 점유를 시작했고 확정일자는 2022년 4월 6일입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025년 10월 22일 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

보통이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 크게 줄지 않습니다. 현재 회차의 배당 계산상 임차인은 매각대금에서 집행비용을 뺀 160,746,240원을 배당받고, 보증금 부족분 108,253,760원이 남습니다. 입찰가와 이 부족분을 더하면 272,093,760원으로, 2022년 실거래 평균 274,000,000원과 거의 같은 수준입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 집행되는 한 낙찰자가 부담할 임차보증금 잔액은 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저매각가인 163,840,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

2022년 4월 1일 설정된 양천신용협동조합 근저당권은 2022년 4월 27일 이미 말소됐습니다. 그 결과 경매 시점에 남아 있는 담보권이 없어, 말소기준은 2025년 10월 22일 강제경매개시결정으로 계산됩니다. 임차인의 전입·확정일자·점유는 모두 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 보증금 중복 계산 없이 실제 임차인은 엄정섭 1명입니다. 특별매각조건도 이 임차권과 연결된 미배당 반환청구권에 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래시점이 오래됐다

더원7차의 전용 20.17㎡~24.24㎡ 거래 12건은 모두 2022년 4~5월에 집중돼 있습니다. 평균 거래가는 274,000,000원, 최신 거래는 2022년 5월 264,000,000원입니다. 현재 최저매각가 163,840,000원은 평균의 59.8%이고, 최신 거래보다 100,160,000원 낮습니다.

또한 더원7차는 22세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 2회 유찰은 이 통계보다 적은 단계이며, 소형 도시형생활주택 특성상 아파트처럼 넓은 매수층을 전제로 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 108,253,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별조건 확인이 핵심

특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 매수인의 총부담은 약 2.7억 수준에 머뭅니다. 반대로 특별매각조건이 정확히 이행되면 법정 미배당액을 매수인이 부담하지 않으므로, 유찰될 때마다 실질취득액도 낙찰가만큼 내려갑니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 특별매각조건의 원문과 말소 이행 절차 확인이 입찰 판단의 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제204호이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 강서구청 남남동측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재하고, 북서측 까치산로변에는 근린생활시설 상가지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 도로. 남동측과 북동측 포장 세로에 접하며, 북동측 도로 일부는 계단입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 개별난방설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 22세대·전용 22.31㎡의 소형 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회로 집계돼, 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 법정 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 부족분은 108,253,760원이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 인수액은 0원입니다.
• 입찰보증금. 현재 최저가 163,840,000원의 10%는 16,384,000원입니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 말소 주체·필요서류·처리 시점을 확인하고, 등기 말소 완료 전까지의 인도 절차를 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 최신 시세 재조사. 제공된 실거래는 2022년 4~5월 자료이므로 2026년 인근 동일 유형의 매매·전세·월세 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 22세대 소형 도시형생활주택이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회이므로, 단기 매도보다 임대수요와 보유기간을 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 가격형이 된다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 269,000,000원의 대항력 임차권이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차 총부담은 272,093,760원으로, 낙찰가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

하지만 이 사건은 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 정확히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 163,840,000원으로 바뀝니다. 2022년 실거래 평균 274,000,000원과 비교하면 가격 여유가 크지만, 거래가 오래됐고 22세대 소형 다세대의 환금성 위험도 분명합니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단입니다.

* 등기상 대항력 임차권의 배당 부족분은 108,253,760원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.