서울남부지방법원 2025타경12772. 독산동 더뷰 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.12.07. 금천구 압류입니다. 임차인 김수지는 2021.03.29. 점유를 개시하고 2021.03.30. 전입했으므로 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력이 인정되는 임차인입니다. 확정일자는 2021.03.15., 보증금은 273,000,000원입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 175,360,000원에서 집행비용을 제외하고 배당된 뒤 남는 보증금 100,895,040원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 김수지 임차보증금의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제10층 제1004호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 345 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 15층 · 제10층 · 사용승인 2020.02.28. |
| 소유자 | 박재오 (2020.02.21. 매매, 2020.04.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건으로 정리
2020.03.16. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.04.06. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.07. 금천구 압류이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 김수지의 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 대항력 있는 보증금의 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있으므로, 단순히 “임차권등기 소멸”만 보고 인수 0원이라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 인수 위험을 제거하는 근거는 등기 소멸이 아니라 별도로 명시된 반환청구권 포기 조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 기준일 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김수지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 확정 2021.03.15. 점유 2021.03.29. 전입 2021.03.30. 배당요구 2023.08.07. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 0원* 확약 전 100,895,040원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차인 김수지 보증금 | 273,000,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김수지 보증금 미배당액은 100,895,040원입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차 해석 — 낙찰가가 내려가면 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 175,360,000원 | 100,895,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,288,000원 | 135,476,032원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 112,230,400원 | 163,140,826원 | 0원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 머뭅니다. 이 사건 역시 특별조건을 제외한 계산에서는 같은 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 175,360,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물의 10층으로, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 보안도어, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터 내외 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 두 필지는 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 입지이므로 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 보증금, 임차권등기 말소 절차가 김수지 보증금 잔액 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 조건 유지 여부 확인. 매각기일과 매각허가 단계에서도 같은 특별매각조건이 유지되는지 확인해야 인수 0원* 판단을 유지할 수 있습니다.
- 별도 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 김수지 1명이지만, 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 확약 적용 밖의 점유관계가 없는지 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 금천구·강서세무서·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세와 공과금의 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 가격 가점을 주지 말고, 같은 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래·임대료·공실을 대조하세요.
- 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식주차장 이용 조건, 주차 가능 차량 규격을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘소멸’이 아니라 ‘포기 조건’
이 사건에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금 273,000,000원은 현재 최저가 175,360,000원보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 100,895,040원의 인수 위험이 남는 구조입니다. 그러나 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면, 김수지 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 감정가의 64%라는 수치는 유찰 결과일 뿐 시장가격과의 비교 결과가 아닙니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건의 법적 이행 여부를 먼저 확정하고, 오피스텔 실거래와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 조건부 권리안전형입니다. 결론은 확약 확인 전 인수 주의, 확약 확인 후 가격 검증입니다.
