216,320,000원
서울남부지방법원 2025타경12797. 강서구 화곡동 웨인씨티 5층 506호 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2022년 3월 25일 319,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 진문희가 주민등록을 마쳤습니다. 진문희의 임대차계약일은 2022년 2월 18일, 확정일자는 2022년 2월 21일, 점유개시일은 2022년 3월 26일이며 임차보증금은 319,000,000원입니다.
등기상 2021년 우리은행 근저당은 2022년 2월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 5월 18일 등기된 국의 압류로 계산되고, 임차인의 주민등록과 점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 진문희는 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 이 사건의 결론은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서에 붙은 특별매각조건이 미배당 보증금의 매수인 인수를 해소하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제506호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.25. 매매, 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 등기 발급 | 2026.07.19 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
말소기준으로 계산된 권리는 2023년 5월 18일의 국 압류입니다. 진문희의 주민등록일은 2022년 3월 25일, 점유개시일은 2022년 3월 26일이므로 기준권리보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 확정일자는 2022년 2월 21일이고 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진문희 실제 임차인 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 319,000,000원 | 2022.03.25 2022.02.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 실질 인수 0원* |
* 특별매각조건이 실제 매각허가 및 잔금납부 단계까지 동일하게 적용되고, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 216,320,000원으로 감정가 338,000,000원의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차 실질취득액도 216,320,000원으로 계산됩니다. 다만 동일 건물이나 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 명목 미배당 보증금 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 | 216,320,000원 | 64% | 106,508,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 173,056,000원 | 51% | 149,166,784원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 138,444,800원 | 41% | 183,293,427원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,480원 | - |
| 1. 임차인 진문희 보증금 | 319,000,000원 | 212,491,520원 | 106,508,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 | 1,023,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 | 319,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 106,508,480원이지만 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물의 5층 506호입니다.
- 주위환경. 강서구청 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 대상 보증금, 임차권등기 말소 시점과 이행 절차를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각허가 조건 대조. 현재 분석은 특별매각조건이 실제 매각허가와 잔금납부 단계까지 유지되는 것을 전제로 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 진문희의 주택임차권등기가 잔금납부 후 실제로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 정리 방식을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 감정가와 2022년 거래가액만으로 현재 가치를 판단하지 말고, 웨인씨티 및 화곡동 유사 오피스텔의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 실제 임대료, 관리비, 공실 기간과 주차 조건을 확인해 오피스텔의 보유비용과 임대수익을 계산해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유 상태, 열쇠 인도 및 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 결론은 특별조건에 달렸다”
표면만 보면 보증금 319,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당 후 106,508,480원이 남는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 216,320,000원입니다.
다만 권리 위험이 조건부로 해소됐다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 2회 유찰된 오피스텔이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 시 통과, 가격은 실거래 조사 후 판단입니다.
