서울남부지방법원 2025타경12802. 강서구 화곡동 더숨153 제101동 4층 404호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 문지우는 2021년 12월 13일 매매를 원인으로 거래가 285,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권 자체보다, 매각조건이 그 임차권의 미배당 잔액을 실제로 누가 부담하게 만드는지입니다.
임차인 박현정은 2021년 11월 24일 전입했고 2021년 11월 26일 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 5월 9일 국의 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2021년 11월 2일이고 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 원칙대로라면 낙찰대금에서 받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12802 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 비교면적 / 규모 | 20.19㎡ · 지하 1층/지상 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.07.15 |
| 소유자 | 문지우 (2021.12.13. 매매, 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 222,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023년 5월 9일 영등포세무서장의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박현정의 임차권등기는 말소기준 이후인 2023년 11월 1일 등기됐지만, 전입과 점유는 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
이 때문에 특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 임차인 배당 후 남는 66,198,080원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만 이번 매각은 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박현정 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 285,000,000원 | 전입 2021.11.24 확정 2021.11.02 점유 2021.11.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 승계 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 특별조건 이행 시 가격 여유
더숨153의 비교면적 19.81㎡~20.19㎡ 실거래는 9건이며, 거래가는 265,000,000원~285,000,000원, 평균은 280,555,555원입니다. 최신 거래는 2022년 3월의 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 19.94㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 280,555,555원 |
특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득 222,720,000원은 실거래 평균보다 57,835,555원 낮고, 평균의 79.4%입니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교해도 42,280,000원 낮은 수준입니다. 다만 최신 거래 시점이 2022년 3월이므로, 이 표본만을 2026년 매각기일의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,918,080원 |
| 1. 임차인 박현정 보증금 | 285,000,000원 | 218,801,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 미배당액은 66,198,080원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 222,720,000원 | 66,198,080원 | 222,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 178,176,000원 | 110,118,464원 | 178,176,000원 |
| 4회 유찰 시 | 142,540,800원 | 145,254,771원 | 142,540,800원 |
대항력 인수형의 일반 원리는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질 부담이 보증금 부근에서 고정되는 것입니다. 이 사건도 특별조건이 없다면 각 회차의 매각가와 인수액 합계가 약 287,795,571원~288,918,080원으로 유지됩니다. 그러나 같은 반환청구권 포기 조건이 적용·이행되면 매수인의 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 서측 약 6m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰과 탐문조사를 종합해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 적용 잔액, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각공고·매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 66,198,080원을 별도 부담할 수 있습니다.
- 명도 상태. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태, 인도 일정 및 열쇠 인계 방식을 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 비교 거래의 최신 시점이 2022.03이므로 2026년 현재의 매도호가와 인근 동일 용도 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.15 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 체납 관리비, 당해세와 집행비용의 실제 금액은 배당표와 실질 비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
등기와 배당표만 보면 이 물건은 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 일반 계산상 인수액은 66,198,080원이고, 이를 낙찰가에 더하면 288,918,080원으로 실거래 평균 280,555,555원을 웃돕니다.
그러나 이번 매각에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙었습니다. 그 조건이 실제로 적용·이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 222,720,000원으로 낮아집니다. 이는 실거래 평균의 79.4%입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 임차인의 존재가 아니라 확약의 집행 여부이며, 가격 메리트도 그 확인이 끝난 뒤에만 유효합니다.
* “실질 0원”은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 그대로 적용·이행되는 경우를 뜻합니다. 일반 배당 계산상 현재 회차의 미배당 잔액은 66,198,080원입니다.
