서울남부지방법원 2025타경12816. 화곡동 파크아리온 제101동 9층 902호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름만 보면 2021년 국민은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025.10.29. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.11.21. 김강우의 주택임차권등기와, 2024.11.08.·2024.11.19. 확인된 별도 전입자들입니다.
김강우는 임대차계약일 2021.11.06., 확정일자 2021.11.12., 주민등록·점유개시일 2021.11.30., 보증금 337,000,000원으로 등기돼 있습니다. 일반적인 배당 계산이라면 현재 최저가 149,504,000원에서 집행비용 2,893,056원을 제외한 146,610,944원을 배당받고, 190,389,056원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건에는 그 미배당 잔액에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 현관, 발코니 등) · 지상13층 지하2층 중 제9층 |
| 소유자 | 김성진 · 2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 149,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.07.29 |
| 시세 매칭 면적 | 25.18㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2021.08.11. 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2021.11.16. 일부포기로 말소됐습니다. 이후 김성진이 2021.11.30. 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 존재합니다. 김강우는 이보다 앞선 2021.11.06. 임대차계약과 2021.11.12. 확정일자를 갖고, 2021.11.30. 주민등록·점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2023.11.21.에 이뤄졌고, 경매개시결정은 2025.10.29.입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 승계를 분리해서 봐야 한다
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강우 | 2021.11.30. | 2021.11.12. | 337,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| BARTOGTOKH DELGERMURUN | 2024.11.08. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BATJARGAL BALJINNYAM | 2024.11.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김강우는 배당 계산상 190,389,056원의 미배당액이 발생하지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 조건은 다른 점유자에게 확대 적용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락장 보정이 필요하다
파크아리온101동102동의 유사 면적 거래 12건 가운데 최신 거래는 2026.08. 10층 25.44㎡의 234,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 234,000,000원입니다. 현재 최저가 149,504,000원은 이 최근 시세의 63.9%입니다.
다만 전체 12건 평균 319,750,000원은 2021년 329,000,000원·331,000,000원·337,000,000원, 2022년 331,000,000원·337,000,000원 등 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 현재 가격 판단은 이 전체 평균이 아니라 최신 거래 234,000,000원과 최근 12개월 평균 234,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -28.6%로 하락해 있어, 최저가가 낮다는 이유만으로 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 234,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,056원 |
| 1. 임차인 김강우 보증금 | 337,000,000원 | 146,610,944원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김강우 보증금의 미배당액은 190,389,056원입니다. 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 문제가 생길 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김강우에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 별도 점유자들의 보증금은 이 배당표에 특정 금액으로 반영돼 있지 않아 승계위험을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 욕실, 거실 및 주방, 현관, 발코니 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 5호선 화곡역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상13층 지하2층 건물이며 사용승인일은 2021.07.29.입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 28세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회로, 거래 표본과 경매 소화 속도 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 가격 추세. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -28.6%로 하락해 있어 과거 319,750,000원 평균을 현재 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김강우 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 별도 점유자 보증금 확인. BARTOGTOKH DELGERMURUN·BATJARGAL BALJINNYAM의 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 149,504,000원은 최근 시세 234,000,000원의 63.9%지만 미상 승계액이 더해질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -28.6%이므로 과거 337,000,000원대 거래나 전체 평균 319,750,000원을 기준으로 저평가 폭을 계산하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 권리·점유·환금성 요소를 함께 점검해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.09.08. 매각기일의 실제 진행 결과와 후속 절차를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 인수는 잔존”
이 물건은 표면적으로는 감정가 292,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 149,504,000원까지 내려왔고, 최신 거래 234,000,000원의 63.9%라는 큰 할인폭을 보입니다. 김강우 보증금 337,000,000원도 특별매각조건 덕분에 미배당 190,389,056원을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 가격 메리트를 확정하려면 한 단계가 더 남습니다. BARTOGTOKH DELGERMURUN과 BATJARGAL BALJINNYAM의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상이고, 이들에 대한 확약도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 실질취득비용은 149,504,000원 + 확인되지 않은 승계 가능액으로 보는 것이 정확합니다. 여기에 최근 시세가 -28.6% 하락 추세이고 최근 12개월 거래도 1건뿐인 점까지 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리확정 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.
