181,120,000원
서울남부지방법원 2025타경12833. 서울 강서구 화곡동 포르테하임 3층 301호로, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 고완석은 2021.05.30 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 299,000,000원입니다.
이 물건은 등기만 보면 대항력 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못해 매수인에게 부족액이 넘어오는 전형적인 고액 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 현재 회차의 룰상 부족액 121,215,680원은 매수인의 실제 추가 부담으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제3층 제301호 · 강서로29길 76 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.02㎡ · 지하1층/지상6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.30 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 임대주택 등기 | 2021.07.26 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 차단
등기부상 우리은행 근저당권은 2021.06.08 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.01 강서세무서장 압류입니다. 임차인 김원배의 전입·점유개시일은 2021.06.29로 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.06.01이고 배당요구를 마쳐 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원배 건물전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.29 | 우선변제 有 확정 2021.06.01 · 배당요구 | 해당 없음 | 실질 0원* 룰상 121,215,680원 |
② 가격 비교 — 44.7%지만 현재 시세로 단정할 수 없다
포르테하임은 17세대이며 사용승인일은 2021.05.18입니다. 확인되는 동일 면적대 거래는 2021.07 전용 29.85㎡, 5층의 405,000,000원 1건입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 실거래 | 29.85㎡ | 5층 | 405,000,000원 |
| 소유자 취득가 | 29.02㎡ | 3층 | 299,000,000원 |
| 감정가 | 29.02㎡ | 3층 | 283,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.02㎡ | 3층 | 181,120,000원 |
현재 최저가는 확인 실거래 405,000,000원의 44.7%이고 감정가의 64%입니다. 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실거래 표본은 2021.07의 단 1건입니다. 매각기일은 2026.08.07이므로 이 거래만을 근거로 현재 시세가 405,000,000원이라고 보거나, 최저가가 현 시세의 절반 이하라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,335,680원 |
| 1. 임차인 김원배 보증금 | 299,000,000원 | 177,784,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 룰상 미배당액은 121,215,680원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인에게 인수될 수 있으나, 이 사건은 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각돼 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 부족액은 증가
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 181,120,000원 | 121,215,680원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 144,896,000원 | 156,932,544원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 115,916,800원 | 185,506,035원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건도 룰상 계산은 같은 구조지만, 특별매각조건이 적용되는 한 증가한 미배당액을 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득비용도 최저가에 맞춰 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 포르테하임은 17세대입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 13m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 매각 후 말소 시점과 필요한 서류, 인도 일정이 실제 명도 계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.26 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인 실거래가 2021.07의 1건뿐이므로 인근 다세대·도시형생활주택의 최신 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 강서세무서 압류가 있으므로 당해세 배당 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
김원배의 임차보증금은 299,000,000원이고 전입일이 말소기준 압류보다 빠르므로, 원칙적으로는 낙찰자가 미배당액을 인수하는 사건입니다. 현재 회차 기준 부족액도 121,215,680원에 달합니다. 하지만 이번 매각에는 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득비용은 현재 최저가인 181,120,000원입니다.
가격은 별도로 보수적으로 봐야 합니다. 확인 거래 405,000,000원 대비 최저가는 44.7%지만, 그 거래는 2021.07의 단 1건입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 메리트는 최신 인근 거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리 조건부 합격, 시세 판단은 보류입니다.
