서울남부지방법원 2025타경12841. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 9층 904호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 장진환이며, 주택도시보증공사가 청구금액 300,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 333,000,000원의 64%인 213,120,000원입니다.
이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 김지은은 2021.10.25 전입하고 2021.11.01 점유를 시작했으며, 2021.10.08 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2025.10.24 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 300,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 제9층 제904호 |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 213,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
하나은행 근저당권 2건은 2021.11.01 이미 말소됐습니다. 남아 있는 금전성 핵심 권리는 김지은의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.07, 확정일자는 2021.10.08, 전입일은 2021.10.25, 점유개시일은 2021.11.01로 모두 강제경매개시결정일인 2025.10.24보다 빠릅니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.10.25 | 우선변제 있음 확정 2021.10.08 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 90,663,680원 |
김지은은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 특별매각조건의 포기·말소 효력은 이 임차권에 적용됩니다. 확인된 다른 임차인은 없어, 특별조건 밖에서 별도로 남는 임차보증금 인수위험은 나타나지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%는 ‘감정가 할인’일 뿐
현재 최저가는 감정가 333,000,000원의 64%인 213,120,000원입니다. 다만 마곡JM팰리스의 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 이 금액을 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
특별매각조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 213,120,000원입니다. 반대로 특별조건을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 3회 유찰 시 룰상 인수액은 132,690,944원, 4회 유찰 시 166,312,755원으로 증가합니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락만으로 총부담이 크게 낮아지는 구조가 아니며, 특별매각조건이 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,783,680원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 300,000,000원 | 209,336,320원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 90,663,680원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용돼 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 마곡JM팰리스는 20세대이며 준공일은 2021.08.19입니다.
- 입지. 서울디지털콘텐츠고등학교 남측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 건물·설비. 지하 1층·지상 13층 철근콘크리트 건물로, 승강기·기계식주차·도시가스 난방·시스템에어컨·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물이나 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 도시형생활주택으로 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어, 인근 유사 다세대·오피스텔 거래를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체·범위와 김지은 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 말소 실행 서류 확인. 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 제출서류, 처리 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 여부와 행정상 영향은 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 상태, 열쇠 인계 및 명도 일정을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%를 시세 할인으로 해석하지 말고, 신방화역 인근 유사 도시형생활주택·다세대의 최근 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 기계식주차 확인. 이용 가능 차종, 운영 상태, 유지관리비와 수리 계획을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표 밖의 부담 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 특별조건이 먼저다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 인수위험이 큰 사건입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 90,663,680원입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 확인된 김지은 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가인 213,120,000원으로 봅니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮다는 근거는 별도로 확인되지 않았습니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자에 앞서 특별매각조건의 문언과 이행 가능성을 확인하고, 이후 유사 도시형생활주택의 실제 거래가격으로 응찰가를 정해야 합니다. 권리조건은 완화됐지만, 가격 매력은 아직 검증 전. 이것이 이 사건의 결론입니다.
