서울남부지방법원 2025타경12853. 구로구 고척동 남양캐슬 3층 301호, 전용 29.95㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 9월 2일 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 42,208,395원입니다. 그러나 임차인 신동원은 그보다 앞선 2022년 6월 28일 주민등록과 2022년 6월 13일 확정일자를 갖추고, 2024년 5월 20일 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인에게 승계됩니다.

현재 최저가는 154,880,000원으로 감정가 242,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 2,968,320원이 먼저 빠지고 임차인에게 151,911,680원만 배당되므로, 보증금 부족분 85,088,320원이 남습니다. 결국 154,880,000원 + 85,088,320원 = 239,968,320원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

핵심은 을구 1번 신동원의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 18일, 점유개시일과 확정일자는 2022년 6월 13일, 주민등록일자는 2022년 6월 28일입니다. 말소기준 가압류의 접수일인 2024년 9월 2일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각대금만으로 보증금 전액이 회수되지 않아 현재 회차의 미배당액 85,088,320원은 매수인 부담으로 남습니다.

임차인·점유자 분석

AMARJARGAL MYAGMARSUREN과 BATDORJ URJINKHAND의 전입일은 각각 2025년 2월 26일과 2025년 2월 28일로, 말소기준일인 2024년 9월 2일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 금액이 증가합니다. 이 사건도 현재 회차의 인수액은 85,088,320원이지만, 3회 유찰 시 115,630,656원, 4회 유찰 시 140,061,018원으로 커집니다.

최저가는 154,880,000원에서 99,123,200원까지 내려가지만, 실질취득액은 239,968,320원에서 239,184,218원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액으로 이동하기 때문입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없으며, 입찰가와 인수액을 항상 합산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)

집행비용을 공제한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 신동원 보증금의 미배당액 85,088,320원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동양미래대학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 2019년 12월 5일 사용승인됐으며, 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 비교적 평탄한 정방형 유사 토지이며 북측과 서측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 토지면적은 182.0㎡, 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
• 환금성. 남양캐슬은 8세대 소규모 공동주택입니다. 단지 경매 참고지표의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 매도 시세와 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 다세대가 포함된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 154,880,000원과 인수액 85,088,320원을 합산한 239,968,320원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 신동원 임차권. 임대차계약·점유·전입·확정일자·임차권등기와 배당요구 내역을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 인수액 115,630,656원, 4회 유찰 시 140,061,018원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 현 점유관계. 2025년 전입한 AMARJARGAL MYAGMARSUREN과 BATDORJ URJINKHAND의 점유 부분·계약관계·퇴거 계획을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교가 어려우므로 인근 다세대 매물, 실제 거래사례, 전세가와 공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 배당표 변동 가능성을 관리주체와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황조사·배당 시나리오를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “239,968,320원 실질취득”

이 물건은 두 번 유찰돼 감정가 242,000,000원의 64%인 154,880,000원까지 내려왔습니다. 그러나 신동원의 대항력 있는 임차보증금 237,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차에서 회수하지 못하는 85,088,320원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 총부담은 239,968,320원입니다.

추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 계속 239,000,000원대에 머뭅니다. 동일 면적 실거래 근거도 충분하지 않고, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 변수와 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자 2명의 명도 확인도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 겉가격은 154,880,000원이지만 실제 판단가격은 239,968,320원. 유찰 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 총취득비용을 기준으로 접근해야 하는 사건입니다.