174,400,000원
서울남부지방법원 2025타경12857. 금천구 시흥동 한솔시티빌 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김태원이며, 주택도시보증공사가 217,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
표면적인 권리구조만 보면 주의도가 높습니다. 임차인 풍시우의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.22이고, 말소기준권리인 계양세무서 압류는 2023.05.16입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰졌으므로 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 통상 그 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 관해 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 풍시우 임차권에 관한 인수액은 실질 0원*으로 분석합니다. 조사된 실제 임차인은 풍시우 1명이며, 보증기관 승계·대위신고자로 분류된 별도 신고자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로50마길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김태원 (공유자전원지분전부 이전, 원인 2019.07.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준은 2023.05.16 계양세무서장 압류입니다. 이후의 부평세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.03 등기된 주택임차권도 등기 시점은 말소기준 이후지만, 임차인의 대항력은 그보다 앞선 2022.03.22 주민등록·점유개시를 기준으로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 사용 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 풍시우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.02.12 확정 2022.02.14 전입·점유 2022.03.22 배당요구 2024.04.03 | 217,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
② 가격·회차 구조 — 80%라고 곧바로 싼 것은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 218,000,000원의 80%인 174,400,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 가격 메리트와 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 감정가와 회차별 최저가만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 않고, 인근 동일 유형·유사 면적 거래와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
특별조건이 없다면 유찰될수록 매각대금은 낮아지는 대신 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현 회차의 일반 산식상 인수 가능액은 45,841,600원, 2회 유찰 시 80,233,280원, 3회 유찰 시 107,746,624원입니다. 즉 대항력 인수형은 최저가만 낮아질 뿐 총부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 특별조건 때문에 해당 금액을 매수인에게 청구하지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,241,600원 |
| 1. 임차인 풍시우 보증금(우선변제) | 217,000,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 산식상 임차보증금 부족액은 45,841,600원이지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 아파트가 아닌 다세대 유형입니다.
- 위치. 서울신흥초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 약 7미터·5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있어 적용 대상과 기간을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부상태. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도를 기준으로 감정평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 존재하는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기의 말소 주체·필요서류·이행 시점을 법원 기록과 채권자 측에 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 일반 산식상 미배당 45,841,600원은 특별조건 적용 전 금액입니다. 특별조건이 유효하면 이를 실질취득액에 다시 더하지 않습니다.
- 압류 3건. 조세채권과 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액, 당해세 여부, 교부청구 내용을 확인하세요.
- 공매 병행. 한국자산관리공사 공매공고의 진행·취소·정지 여부와 법원경매의 관계를 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 도시형생활주택· 다세대의 실제 거래가격과 전세가를 별도로 확인하세요.
- 내부 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태이므로 누수·결로·설비·불법변경·수선비를 현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 특별매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — 위험한 구조를 특별조건이 뒤집는다
풍시우의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금 217,000,000원이 최저매각가를 웃돌기 때문에, 특별조건이 없다면 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다. 현 회차의 일반 산식상 미배당액도 45,841,600원으로 작지 않습니다.
하지만 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두고 있습니다. 그 조건이 그대로 이행되면 풍시우 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 최저가 174,400,000원입니다. 다만 압류 3건, 공매공고, 내부 미확인이라는 별도 확인 사항이 있고 실거래 시세 비교도 선행돼야 합니다. 결론은 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 특별조건 원문과 가격 검증 없이는 입찰할 수 없는 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 “채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건”이 최종 매각조건으로 유지되고 이행되는 것을 전제로 합니다.
