서울남부지방법원 2025타경12865. 서울 강서구 화곡동 ‘공감지음410’ 제1층 제102호, 전용 29.23㎡ 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022년 2월 18일 이 부동산을 거래가 284,000,000원에 취득했고, 임차인 박종찬의 임대차계약일은 2022년 1월 12일, 확정일자는 2022년 1월 13일, 점유개시일은 2022년 2월 18일, 주민등록일은 2022년 2월 21일입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 3월 9일 강서세무서의 압류이므로, 박종찬은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.

일반적인 매각이라면 보증금 284,000,000원에서 배당되지 않는 금액이 낙찰자에게 넘어가므로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고, 임차권등기를 말소합니다. 따라서 박종찬 임차권에 한해서는 룰상 인수액이 존재하더라도 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준권리는 2023년 3월 9일 갑구 5번 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다고 해서 임차인의 대항력이 후순위가 되는 것은 아닙니다. 박종찬의 실제 점유와 주민등록은 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단의 기준일은 2022년 2월입니다.

② 시세 비교 — 감정가 64%여도 최근 시세보다 높다

공감지음410의 유사 면적대 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 274,000,000원이지만, 대부분 2021년 12월부터 2022년 4월 사이의 279,000,000원~289,000,000원 거래입니다. 최신 거래는 2026년 6월 160,000,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건뿐입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 43.7% 하락했으므로, 현재 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득가는 현재 최저가와 같은 182,400,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 22,400,000원 높고, 최근 시세의 114.0%입니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 66.6%라는 숫자로 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다. 현재 시장 기준으로는 최근 거래보다 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

박종찬의 룰상 미배당 보증금은 104,953,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수설비· 피로티주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 다세대이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 과거 거래가격보다 크게 낮아진 만큼 매도 시 가격 변동성과 거래 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
• 내부 상태. 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도를 기준으로 감정평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 확약 주체와 범위 확인. 박종찬 임차권에 관한 반환청구권 포기 및 말소의 주체·이행시기· 제출서류를 집행법원 기록에서 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 내부가 확인되지 않았으므로 현재 점유자, 실제 사용상태, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 274,000,000원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 구간보다 43.7% 낮습니다. 현재 최저가 182,400,000원은 최근 시세의 114.0%이므로 추가 비용과 매도 가능 가격을 함께 검토하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 2월 18일 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 매각 후 처리 및 말소 여부를 확인하세요.
• 규제와 내부 하자 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부와 미확인 내부 상태, 수리비, 체납 관리비를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건의 핵심은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 박종찬은 보증금 284,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이어서 원칙적으로 현재 회차의 미배당액 104,953,600원이 매수인에게 승계됩니다. 둘째, 이번 매각에는 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

그러나 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가는 182,400,000원으로 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 22,400,000원, 14.0% 높습니다. 최근 가격 추세도 -43.7%입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이상”입니다. 감정가 대비 할인율보다 특별매각조건의 실제 이행과 하락한 최근 거래가격을 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.