서울남부지방법원 2025타경12890. 금천구 독산동 문정파크 제1동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 7일 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 이상민은 그보다 앞선 2022년 2월 23일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 18일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 4월 6일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.

일반적인 배당 구조라면 최저매각가 175,360,000원에서 집행비용 3,255,040원을 먼저 제외한 뒤, 임차인에게 172,104,960원이 배당되고 보증금 중 87,895,040원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있으므로, 특별조건이 없다면 실질취득액은 낙찰가 175,360,000원에 인수액 87,895,040원을 더한 구조가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 인수 해소

등기부상 2020년 12월 23일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,700,000,000원은 2022년 3월 18일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 4월 6일 강서세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이 압류와 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차인 이상민의 전입·점유일은 2022년 3월 18일, 확정일자는 2022년 2월 23일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수가 0원이 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 구조 — 감정가의 64%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다

현재 최저매각가는 175,360,000원으로 감정가 274,000,000원의 64%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 동일 지역·동일 유형 실거래와 비교하지 않은 채 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건에서 확정할 수 있는 것은 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실과, 특별매각조건이 유효하게 이행될 경우 실질취득액이 최저매각가와 같아진다는 점입니다.

일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액의 반환청구권 포기를 특별매각조건으로 삼고 있어, 조건이 그대로 유지되고 이행되면 매수인의 실질 인수는 각 회차에서 0원*입니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 위 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 배당 부족액과 별개로 매수인의 임차보증금 실질 인수는 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
• 입지. 문교초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 전기, 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구와 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함돼 있어 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권등기의 말소 주체·필요서류·처리 시점을 확인해 소유권 이전 이후 권리 정리가 지연되지 않도록 해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 우선세액이 있으면 임차인 배당액과 통상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 현장 점유. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 이상민 또는 별도 점유자의 실제 거주 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 단정하지 말고, 독산동 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022년 4월 7일 기재된 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 관련 행정 상태를 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 누수, 보일러, 승강기와 공용부분 상태를 현장 및 관리 주체를 통해 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

이상민은 말소기준보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가에서 일반적인 계산을 적용하면 보증금 중 87,895,040원이 미배당돼 매수인에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

하지만 이 사건에는 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 최종 문서에 유지되고 실제 이행된다면 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저매각가 175,360,000원이 됩니다. 다만 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세 메리트를 확정할 수 없고, 세금 압류와 현장 점유, 특별조건의 이행 절차를 확인해야 합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

* 일반 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 87,895,040원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.