서울남부지방법원 2025타경12948. 강서구 화곡동 비에스하우징 5층 504호로, 전용 23.14㎡의 도시형생활주택 <단지형다세대>입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 2월 17일 전입·점유와 2021년 12월 10일 확정일자를 갖춘 진소연의 임차권입니다. 보증금 195,000,000원이 최저매각가 156,000,000원보다 커서 일반적인 배당 구조라면 미배당액을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서에는 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 실제로 이행되면 진소연 관련 표면상 인수액 41,984,000원은 실질 0원*이 됩니다. 다만 이 확약은 진소연 임차권과 미배당 보증금에 관한 조건으로 보아야 하며, 별도 점유자인 김성은의 점유관계와 보증금·확정일자 미상 문제까지 자동으로 해소하는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

진소연은 2022년 2월 17일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 12월 10일입니다. 말소기준권리인 2024년 4월 5일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,984,000원을 제외한 153,016,000원을 배당받고, 보증금 부족분은 41,984,000원입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명

보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 확인해야 할 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 김성은은 전입일이 말소기준권리 이후여서 현재 자료상 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 특별매각조건이 진소연 임차권을 해소하더라도 김성은의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 66.1%, 단 거래 시점은 2022년

비에스하우징 동일 면적 23.14㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 평균은 236,000,000원, 최저는 200,000,000원, 최신 거래는 2022년 6월 260,000,000원입니다.

특별매각조건이 이행된다는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 156,000,000원이며, 확인된 동일 면적 거래 평균의 66.1%입니다. 감정가 195,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 모두 2022년 4~6월 거래이므로, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 단정해서는 안 됩니다. 가격상 여유는 보이지만 현재 매매·전세 호가와 최근 계약 사례를 별도로 확인해야 하는 구조입니다.

④ 회차별 표면 인수액 (특별매각조건 미반영 규칙상 금액)

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 이 사건도 규칙상 표면 인수액은 회차가 내려갈수록 41,984,000원에서 72,747,200원, 97,357,120원으로 증가합니다. 다만 진소연 관련 특별매각조건이 예정대로 이행되면 각 회차의 해당 인수는 실질 0원*입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 진소연 보증금 배당에 사용되고, 진소연의 규칙상 미배당액은 41,984,000원입니다. 특별매각조건 이행 시 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 23.14㎡ 도시형생활주택 <단지형다세대>로 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니 구조입니다.
• 입지. 강서구 화곡동 버들어린이공원 남서측 인근이며, 주위에는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2018.02.14입니다. 승강기·개별난방·급배수·위생설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 일단의 가장형 평지로 주거용 건부지이며, 동측 세로(가) 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 비에스하우징은 19세대 규모이고 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 마지막 확인 거래가 2022년이므로 현재 환금성은 인근 매물과 실제 계약 사례로 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상, 시점, 제출서류와 이행 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
• 진소연 임차권 말소 확인. 잔액 청구 포기뿐 아니라 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건인지 매각허가 조건과 대조하세요.
• 김성은 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후지만 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사 원문, 전입세대확인서와 현장 방문을 통해 실제 거주 여부를 확인하세요.
• 가격 재검증. 156,000,000원은 확인 거래 평균의 66.1%이지만 비교 거래가 2022년에 집중돼 있습니다. 2026년 현재 동일 면적 매매·전세 매물과 최근 계약을 별도로 확인하세요.
• 소형 다세대 환금성. 19세대 규모, 전용 23.14㎡ 물건이므로 매수층과 임대수요, 공실 가능성, 전세보증 가입 가능 여부를 점검하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 승부처다”

이 물건은 표면만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가에서 진소연에게 배당되지 않는 금액은 41,984,000원이며, 일반 규칙이라면 매수인이 인수합니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 이 금액은 실질 0원*이 됩니다.

그 전제를 충족하면 실질취득액은 156,000,000원이고, 확인된 동일 면적 거래 평균 236,000,000원의 66.1%입니다. 다만 거래 시점이 모두 2022년이고 별도 점유자 김성은의 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 조건부 합격입니다. 낙찰가 자체보다 포기·말소 조건의 실제 이행과 현재 점유관계 확인이 이 사건의 승부처입니다.