서울남부지방법원 2025타경12958. 까치산역 북측 인근의 도시형생활주택(다세대) 엘케이드림빌 3층 301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 대상 면적은 46.66㎡입니다. 현재 소유자는 김선태이며 2017.05.01. 매매를 원인으로 2017.11.22. 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 승부처는 감정가나 유찰 횟수보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 박희주 씨는 2020.02.21. 전입·점유를 시작했고, 2024.03.05. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.04.05. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 특별한 조건이 없다면 낙찰자가 보증금 전액을 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로18가길 37-15 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(다세대) · 46.66㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김선태 (2017.05.01. 매매, 2017.11.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 규모 / 사용승인 | 10세대 · 2017.05.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
말소기준은 2024.04.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 박희주 주택임차권은 원칙상 매수인에게 승계되지만, 특별매각조건으로 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화되어 있습니다. 2020년에 등기된 오희찬 씨의 보증금 215,000,000원 주택임차권은 2020.02.14. 이미 말소됐습니다.
한편 2022.11.30. 등기된 민간임대주택 표시는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 효력과 말소 처리 여부는 입찰 전 등기부와 관련 원문을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희주 | 건물 전부 · 2020.02.21. 임차권등기 2024.03.05. | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 실질 0원* 원칙상 전액 인수 |
| 이슬 | 점유 부분 미상 · 2025.08.27. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박희주 씨는 말소기준보다 앞선 전입과 임차권등기로 대항력이 있지만, 특별매각조건이 해당 임차인의 인수 위험을 해소합니다. 이슬 씨는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 실제 인도·명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%만으로는 부족
현재 최저매각가는 200,320,000원으로 감정가 313,000,000원보다 112,680,000원 낮습니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 매매금액이 없어 시세보다 저렴한지 여부는 확인할 수 없습니다.
엘케이드림빌은 10세대 규모의 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 소규모 다세대는 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,480원 |
| 인수 · 박희주 임차보증금 | 235,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 196,715,520원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,752,500,000원 중 채권자 예상배당은 196,715,520원이며, 총 미배당은 1,555,784,480원입니다. 박희주 보증금은 우선변제권이 없어 배당되지 않고 원칙상 매수인이 인수하지만, 특별매각조건에 따라 해당 미배당 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되어 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 정방형·완경사 토지이며 공시지가는 3,184,000원/㎡, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인된 최근 매매금액이 없어, 아파트처럼 표준화된 시세 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 박희주 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 확인하세요.
- 말소 실행 확인. 매각 후 임차권등기 말소 절차와 제출서류, 채권자의 이행 방식까지 법원에 확인하세요.
- 이슬 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·퇴거 일정이 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 명도 난도를 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 화곡동 인근의 면적·연식·역세권이 유사한 다세대 실거래를 비교해 200,320,000원의 적정성을 검증하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%는 20,032,000원입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 조건부 합격, 가격은 보류”
이 물건은 표면상 매우 위험합니다. 최저가 200,320,000원보다 큰 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권이 존재하기 때문입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인 부담은 보증금만큼 늘어나 현재 회차의 총 부담이 435,320,000원에 이릅니다.
하지만 특별매각조건이 판도를 바꿉니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 박희주 임차인의 인수는 실질 0원*이 됩니다. 권리 위험은 조건부로 크게 낮아지지만, 10세대 다세대·2회 유찰·최근 매매금액 부재라는 가격 및 환금성 문제가 남습니다. 확약 원문과 말소 절차가 확인되면 권리는 합격, 가격은 주변 실거래 확인 전까지 보류가 타당한 결론입니다.
* 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다.
