서울남부지방법원 2025타경12979. 서울 금천구 시흥동 리브가 5층 502호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 합니다. 정다운은 2022년 1월 10일 확정일자를 받고, 2022년 2월 3일 점유를 시작한 뒤 2월 7일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 178,560,000원을 기준으로 집행비용 3,299,840원을 우선 공제하면 정다운에게 175,260,160원이 배당되고, 보증금 270,000,000원 중 94,739,840원이 남습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 실질취득액은 최저가와 인수액을 합친 273,299,840원입니다. 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총액이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별조건이 있습니다. 이 조건이 매각절차에서 그대로 이행되면 정다운 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 178,560,000원*으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제5층 제502호 · 도로명주소 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.08.25. 매매, 2022.02.10. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 사용승인 | 2021.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 가압류가 말소기준
2021년 10월 12일 설정된 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2022년 2월 3일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 2025년 10월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 정다운의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립해 일반 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인·점유자 — 특별조건 적용 범위를 구분해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다운 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 점유 2022.02.03 · 확정 2022.01.10 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 일반 원칙 94,739,840원 |
| CUI YINGJI | 미상 | 2024.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정다운은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로, 특별매각조건이 없으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 다만 이 사건에서는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 정다운 관련 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
이 확약은 정다운 임차권에만 적용됩니다. CUI YINGJI는 2024년 4월 4일 전입해 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 매수인 인수보다는 현재 점유 상태와 명도 협의 대상인지를 별도로 확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 일반 실질취득 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 94,739,840원 | 273,299,840원 | 178,560,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 142,848,000원 | 129,951,872원 | 272,799,872원 | 142,848,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 114,278,400원 | 158,121,498원 | 272,399,898원 | 114,278,400원* |
일반적인 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 정다운의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 2.72억~2.73억원으로 거의 고정됩니다. 반대로 특별매각조건이 실제로 이행되면 미배당 잔액을 인수하지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
* 실질 0원 및 특별조건 적용 실질취득액은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건대로 이행되는 경우입니다. 입찰 전 특별매각조건 원문과 확약서 제출·효력 범위를 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 정다운 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정다운 보증금의 배당 부족분은 94,739,840원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이나, 이 사건에서는 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각돼 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 금천구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2021.09.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 포장도로와 서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐으나, 다세대주택 특성상 개별 호수별 거래비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 임차보증금, 임차권등기 말소 시점과 제출된 확약서를 직접 대조하세요.
- 정다운 임차권 확인. 특별조건이 없거나 효력이 제한되면 현재 회차 기준 94,739,840원을 인수해 실질취득액이 273,299,840원이 됩니다.
- CUI YINGJI 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부·계약 상대방·보증금·명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 경매매각에 따른 말소 여부와 임대의무 관련 처리 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 매물을 비교하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·특별매각조건을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64%보다 특별조건의 효력이 먼저다”
이 물건을 감정가 2.79억원의 64%인 1.7856억원짜리 다세대주택으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 정다운의 선순위 임차보증금 때문에 일반 구조에서는 최저가가 내려가도 실질취득액이 약 2.72억~2.73억원에 고정됩니다. 현재 회차 기준으로도 미배당 보증금 94,739,840원을 더한 실질취득액은 273,299,840원입니다.
이 부담을 제거하는 장치가 바로 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 조건이 유효하게 이행되면 주된 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 178,560,000원*으로 내려갑니다. 다만 이 조건은 정다운 임차권에만 적용되므로 CUI YINGJI의 점유관계와 민간임대주택등기는 별도 확인해야 합니다.
결론은 조건부 검토. 최저가 숫자보다 특별매각조건의 원문·확약서·말소 절차를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 별도로 조사한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
