192,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12994. 양천구 신정동 건향파크빌8차 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 301,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 192,640,000원입니다. 권리구조의 핵심은 보증금 277,000,000원의 임차인 강태원 씨입니다. 전입일은 2020.01.14, 점유개시일은 2020.01.10, 확정일자는 2019.12.26으로, 말소기준권리인 2021.11.04 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보통이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘고, 그 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 임차인 배당액은 189,143,040원, 부족분은 87,856,960원으로 산정돼 있습니다. 그러나 이 사건은 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되는 전제에서 낙찰자가 실제로 떠안을 임차보증금은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동로19길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제2층 제202호 |
| 전용면적 / 규모 | 25.7㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 6층 |
| 사용승인일 | 2019.11.08 |
| 소유자 | 정주한 (2020.01.10 소유권 이전 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 192,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
등기부의 과거 근저당권 두 건은 이미 2020.01.07과 2020.01.10에 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.11.04 광명세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 한국캐피탈 가압류, 전주세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태원 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 277,000,000원 | 전입 2020.01.14 확정 2019.12.26 점유 2020.01.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 승계 아님 | 룰상 87,856,960원 실질 0원* |
* 특별매각조건에 따른 평가입니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 매각물건명세서 원문과 법원 조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 49.3%지만 ‘확정 시세’는 아니다
확인되는 건향파크빌8차 거래는 2022.05 한 건입니다. 거래가는 391,000,000원이지만 전용면적은 33.88㎡로, 본건 25.7㎡와 일치하지 않습니다. 거래시점도 매각기일보다 오래됐고 표본도 1건뿐이므로, 이를 본건의 직접 시세로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.05 | 33.88㎡ | 2층 | 391,000,000원 | 면적 불일치 1건 표본 |
현재 실질취득액 192,640,000원은 이 참고거래의 49.3%입니다. 숫자만 보면 큰 격차지만, 면적 차이와 거래시점 차이를 보정할 자료가 없습니다. 따라서 “시세의 절반이라 싸다”라고 단정하는 것은 금지하고, 인근 동일 면적 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,496,960원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 강태원 보증금 | 277,000,000원 | 189,143,040원 | 미배당 87,856,960원 · 특별조건상 실질 인수 0원* |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,891,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 한국캐피탈 가압류 | 15,474,957원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 277,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고 다른 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 임차인의 미배당 보증금은 87,856,960원이지만, 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수는 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건상 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 192,640,000원 | 87,856,960원 | 0원* | 192,640,000원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 154,112,000원 | 125,845,568원 | 0원* | 154,112,000원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 123,289,600원 | 156,236,454원 | 0원* | 123,289,600원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 낮은 최저가가 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건이 유효하게 이행되는 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양목초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역·목동역이 있습니다.
- 건물. 2019.11.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 승강기와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 7미터, 서측 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,990,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대로, 평균 유찰 3.6회와 매각률 11.11%를 감안한 보수적 출구전략이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 절차와 제출서류를 법원 서류에서 대조하세요.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 특별조건이 해당 임차인 강태원의 미배당 보증금 전액에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 일정. 잔금납부 및 소유권이전과 임차권등기 말소의 선후관계와 실무 절차를 확인하세요.
- 가격 자료 보강. 391,000,000원 거래는 2022년·33.88㎡ 1건입니다. 본건 25.7㎡와 동일하거나 유사한 최근 다세대 거래를 추가 조사하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 점유 상태, 실제 이사 완료 여부와 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 대상과 매수인의 이용계획 요건을 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리조건은 매력적, 가격 검증은 별도
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 임차보증금 277,000,000원이 현재 최저가보다 크고 룰상 미배당액도 87,856,960원이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하기 때문에 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 권리조건만 보면 현재 실질취득액은 192,640,000원으로 정리됩니다.
다만 시세 측면에서는 신중해야 합니다. 참고거래 391,000,000원은 2022년 거래이면서 면적이 33.88㎡로 본건 25.7㎡와 다르고, 표본도 한 건뿐입니다. 49.3%라는 비율은 주목할 수 있지만 이를 곧바로 확정 할인율로 사용할 수는 없습니다. 15세대 규모와 낮은 매각률까지 고려하면 결론은 “권리조건은 합격, 가격과 환금성은 현장 검증 후 결정”입니다.
