149,760,000원
서울남부지방법원 2025타경13028. 서울 강서구 화곡동 가로공원로78가길 21에 있는 5층 다세대주택의 제1층 제102호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 189,000,000원의 대항력 임차권을 낙찰자가 떠안는지 여부입니다.
임차인 이지원은 2021.08.30. 확정일자를 받고 2021.09.30. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 현재 회차의 일반 배당계산상 부족분 42,136,640원은 매수인에게 실질 승계되지 않고, 실질취득은 낙찰가인 149,760,000원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-24 제1층 제102호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 5층 건물 중 1층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2002.08.13 |
| 소유자 | 박현숙 (2017.12.04. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 189,000,000원 배당요구 2023.08.07 | 대항력 있음 전입·점유 2021.09.30 | 우선변제 있음 확정일자 2021.08.30 | 실질 0원* 반환청구권 포기·등기 말소 |
② 유찰에 따른 인수 구조 — 일반 계산과 실질 부담은 다르다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 일반적으로 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 회차별 일반 계산도 같은 구조를 보이지만, 특별매각조건이 유지되면 미배당액의 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 각 회차 모두 0원이 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 계산 인수액 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 149,760,000원 | 42,136,640원 | 0원* | 149,760,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 119,808,000원 | 71,669,312원 | 0원* | 119,808,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 95,846,400원 | 95,278,835원 | 0원* | 95,846,400원* |
* 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지·이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 최근 거래의 66.6%
우성(362-24)빌라A는 2002.08.13. 사용승인을 받은 8세대 다세대주택입니다. 비교면적 57.0㎡에 대응하는 최근 12개월 실거래는 1건이며, 2026.03. 전용 53.76㎡ 4층이 225,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.76㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.0㎡ 비교 | 1건 | 225,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 149,760,000원은 최근 실거래 225,000,000원의 66.6%입니다. 감정가 234,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 149,760,000원을 기준으로 보더라도 최근 거래보다 낮은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 이지원 보증금 | 189,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 42,136,640원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 월정초등학교 동측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2002.08.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 기본 위생·난방·옥외소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 가로공원로78가길과 접하고, 토지는 평탄한 장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 우성(362-24)빌라A는 8세대 소규모 집합건물이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 최신 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 기재됐는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 임차권등기 말소의 주체·서류·시점과 낙찰 후 매수인에게 추가 협조가 필요한지 확인하세요.
- 대항력 임차인 현황. 이지원의 실제 점유·인도 상태와 인도 대상자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 양천세무서장·강서세무서장 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 최신 채권계산서로 점검하세요.
- 1건 시세의 한계. 비교 거래는 4층 1건이고 본건은 1층입니다. 내부 상태·채광·수리비를 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상·기간·적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 가격 메리트도 유효하다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 189,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 특별조건을 제외한 현재 회차 배당계산에서는 42,136,640원이 미배당돼 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 일반 계산 인수액도 71,669,312원, 95,278,835원으로 커집니다.
그러나 매각물건명세서가 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 이지원 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그 조건을 반영한 현재 실질취득 149,760,000원은 최근 실거래 225,000,000원의 66.6%입니다. 다만 시세 표본은 1건뿐이고, 8세대 소규모 다세대주택이며 특별조건의 이행 여부가 가치 판단을 좌우합니다. 결론은 권리는 조건부 해소, 가격은 유리, 입찰 전 특별조건 재확인 필수입니다.
