서울남부지방법원 2025타경13054. 영등포역 북동측 인근의 명남더블레스 제12층 제1211호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이승빈은 2022.03.08. 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고, 2022.06.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 230,000,000원의 임차인 백승규입니다. 임대차계약일은 2022.04.20., 확정일자는 2022.04.22., 전입신고와 점유개시는 2022.05.27.이며, 2024.06.27. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.03. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 이번 매각에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 채권자에게 매수인을 상대로 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건을 두었습니다. 따라서 일반적인 권리순위 계산과 실제 매수인 부담을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1211호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 경인로108길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이승빈 (2022.03.08. 매매, 거래가액 235,000,000원 · 2022.06.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.11.03. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
등기부상 담보권이나 압류가 말소기준으로 잡힌 것이 아니라, 2025.11.03. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 백승규의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 일반적인 매각이라면 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계됩니다.
* 배당표상 일반 권리순위 계산으로는 현재 회차 미배당액이 84,398,720원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 특별조건이 적용되고 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 부담을 0원으로 본 것입니다. 이 조건은 백승규 임차권에 한정되며 다른 점유자나 별도 권리가 확인될 경우 그 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승규 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.05.27. | 2022.04.22. | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 승계 신고 아님 | 0원* 특별매각조건 |
백승규는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일 2022.04.20., 전입·점유 2022.05.27., 확정일자 2022.04.22.이며, 2024.06.27. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 특별조건을 제외한 권리 자체는 명확한 선순위 대항력 임차권입니다.
③ 가격 구조 — 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰되면서 금액은 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 자체가 아닙니다. 입찰가의 가격 메리트는 영등포역 인근 유사 오피스텔의 현재 매매가·전세가·공실과 관리비 수준을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 | - |
| 1. 임차인 백승규 보증금 | 230,000,000원 | 145,601,280원 | 84,398,720원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인 미배당 84,398,720원은 일반 권리순위에 따른 계산액입니다. 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 12층이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 5~6m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 786.5㎡, 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 채권자·대상 금액·효력 범위가 백승규 임차보증금 잔액 전부에 미치는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 누가 어떤 서류로 임차권등기를 말소하는지, 말소 시점을 법원에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.03. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원문 서류에서 대조하세요.
- 가격 대조. 감정가의 64%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 영등포역 인근 유사 오피스텔의 실제 매매·임대 조건을 비교하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금, 오피스텔의 월 고정비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 조건부로 인수는 없다”
등기순위만 보면 이 물건은 간단하지 않습니다. 보증금 230,000,000원의 임차인 백승규가 말소기준보다 먼저 전입·점유하고 확정일자와 임차권등기까지 갖췄기 때문에, 현재 최저가에서는 84,398,720원의 미배당액이 발생합니다. 일반적인 경매라면 그 금액을 낙찰자가 인수합니다.
그러나 이번 사건은 채권자가 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 조건이 정확히 적용·이행되면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득은 148,480,000원*입니다.
결론은 권리구조는 복잡하지만 특별조건으로 해소되는 조건부 안전형입니다. 다만 64%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 되며, 입찰의 최종 승부처는 포기·말소 조건의 이행 확실성과 현장 시세입니다.
