서울남부지방법원 2025타경13069. 강서구 화곡동 은성캐슬 2층 202호, 전용 29.18㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기부상 유효한 선순위 근저당이 남아 있지 않고, 2025.11.03. 강제경매개시결정이 말소기준이 되는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 조민결이 2022.10.04. 전입·점유를 갖추고 2022.09.15. 확정일자를 받은 데 이어, 2024.05.03. 임차보증금 348,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다.
특별매각조건이 없다면 현재 최저가 210,560,000원에서 배당받지 못하는 141,187,840원이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 정했습니다. 따라서 조민결에 관한 인수는 실질 0원*으로 보되, 포기·말소 조건의 문언과 이행 절차를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.18㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 은성캐슬 16세대 · 2022.03.30. |
| 소유자 | 김완중 (2022.10.11. 소유권이전 · 거래가액 353,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 210,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07. |
| 민간임대주택등기 | 2022.10.11. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 해소
수협은행의 채권최고액 2,268,000,000원 근저당은 2022.08.18. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 남아 있는 핵심 권리는 조민결의 주택임차권입니다. 전입·점유 및 확정일자가 2025.11.03. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산한 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 기준일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조민결 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 348,000,000원 | 확정 2022.09.15. 전입·점유 2022.10.04. 배당요구 2024.05.03. | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원* |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선
은성캐슬은 16세대의 소규모 다세대이며, 비교 대상 전용면적은 29.18㎡입니다. 전체 거래 평균 333,991,666원에는 2022년의 317,000,000원~388,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 251,900,000원, 최신 거래 251,900,000원과 최근 대비 과거 추세 -26.2%를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.14㎡ | 2 | 251,900,000원 |
| 2022.12 | 28.14㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2022.10 | 29.28㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2022.09 | 28.49㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2022.09 | 27.21㎡ | 2 | 344,000,000원 |
| 2022.09 | 29.18㎡ | 2 | 353,000,000원 |
| 2022.07 | 29.18㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2022.06 | 28.81㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2022.05 | 29.04㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2022.05 | 29.88㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2022.04 | 29.95㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 251,900,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 333,991,666원 |
특별매각조건이 이행된다는 전제에서 실질취득액 210,560,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 251,900,000원의 83.6%입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 최신 거래로 제시된 표본은 2024.03.의 1건뿐이며 최근 거래군이 과거 거래군보다 26.2% 하락했습니다. 따라서 “전체 평균보다 크게 싸다”는 식으로 판단해서는 안 되고, 하락 추세와 낮은 거래 빈도를 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,747,840원 |
| 1. 임차인 조민결 보증금 | 348,000,000원 | 206,812,160원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 141,187,840원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 미배당 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 210,560,000원 | 141,187,840원 | 0원* | 210,560,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 168,448,000원 | 182,710,272원 | 0원* | 168,448,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 134,758,400원 | 215,928,218원 | 0원* | 134,758,400원* |
* 조민결에 관한 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 특별조건이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 증가해 총 부담이 보증금 수준으로 유지되는 대항력 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근으로 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 135.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,721,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최신 거래 표본이 2024.03. 1건이며 최근 거래 추세가 -26.2%여서 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조민결의 보증금 전액 및 매수인에게 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차 확인. 임차권등기 말소의 주체·제출서류·시기와 매각대금 납부 이후 등기 정리 절차를 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대내역은 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 주민등록 전입자 및 현장 점유자를 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 333,991,666원보다 최신 거래 251,900,000원과 -26.2% 하락 추세를 우선해 응찰가를 정하세요.
- 환금성 검토. 16세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%라는 자료를 감안해 보유기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.11. 민간임대주택등기의 경매 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류 및 관할기관에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역, 상대보호구역, 공항 관련 제한 등 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 실제 배당 변동 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 성패를 가르는 조건부 가격 메리트”
이 사건의 표면은 대항력 있는 임차인의 보증금 348,000,000원이 최저가 210,560,000원을 크게 웃도는 인수형 경매입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차 미배당액 141,187,840원이 매수인에게 승계될 수 있고, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 210,560,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 251,900,000원의 83.6%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.2%이고 표본이 1건이며, 16세대 소규모 다세대와 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 하락 추세와 환금성을 반영해 제한적으로 접근입니다.
