서울남부지방법원 2025타경13107. 서울 금천구 독산동 성림씨티빌 4층 401호, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 290,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 실제 임차인은 홍완임 1명이며, 보증금은 소유자 정상태의 2020년 취득가액과 같은 262,000,000원입니다.
표면적으로는 보증금이 최저가보다 30,000,000원 크고, 예상배당표에도 주택도시보증공사의 미배당액 100,048,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하는 인수형이 아니라, 현재 조건대로 이행될 경우 실질취득가는 최저가 232,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 916-2 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로72길 82-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정상태 (2020.03.17. 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 제시외 건물 | 새시조 판넬지붕 발코니 등 약 19.8㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 특별매각조건이 승계 위험을 차단한다
분석 기준일은 2010.08.10. 근저당권 설정일입니다. 홍완임의 주민등록일 2020.03.13.과 점유개시일 2020.03.15.은 이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 임차권등기도 2022.04.28. 접수돼 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음*
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 홍완임 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 262,000,000원 | 2020.03.13. 2020.02.20. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음* |
홍완임은 2020.02.18. 임대차계약을 체결하고 2020.02.20. 확정일자를 받았으며, 2020.03.13. 주민등록, 2020.03.15. 점유를 시작했습니다. 2022.04.28. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다.
* 특별매각조건이 없다고 가정한 현재 회차의 미배당액은 100,048,000원입니다. 특별매각조건은 홍완임의 보증금 반환청구권과 임차권등기에 적용됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 290,000,000원의 80%인 232,000,000원입니다. 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득가도 232,000,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 161,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 328,000,000원 중 227,952,000원이 배당되고 100,048,000원이 미배당되는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특별매각조건에 따른 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천체육공원 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 급·배수설비, 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 독산동 916-2·916-3의 2필지 일단 토지로, 서측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 제시외 부분. 새시조 판넬지붕 발코니 등 약 19.8㎡가 포함돼 있으며, 감정평가 시 건축물현황도 등을 바탕으로 면적을 산정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명시돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류·시점과 협조 주체를 확인하고, 말소 완료 전까지의 일정 위험을 반영하세요.
- 대항력 재확인. 2010년 근저당과 2019년 말소 이력, 임차인의 2020년 전입·점유, 2022년 임차권등기를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%만 보지 말고 독산동 인근 유사 다세대의 최근 거래, 층·도로조건·건물상태를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 제시외 건물. 약 19.8㎡ 발코니 등의 구조, 적법성, 사용 가능 여부와 철거·보수 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 공과금·세금. 체납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 최우선변제 가능성을 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “미배당액과 인수액을 혼동하지 말 것”
이 사건의 핵심은 배당표에 남는 100,048,000원을 매수인 인수액으로 잘못 더하지 않는 것입니다. 홍완임의 보증금은 262,000,000원이고 주택도시보증공사의 미배당이 발생하지만, 특별매각조건에 따라 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리 위험이 줄었다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득가는 최저가와 같은 232,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 기준이 없고, 다세대주택의 개별성, 한 차례 유찰, 약 19.8㎡의 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장·실거래 검증 후 판단입니다.
