서울남부지방법원 2025타경13129. 양천구 신월동 케이씨하우징 4층 401호, 전용 26.12㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 권리분석의 출발점은 2023.01.20. 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,980,000,000원으로 이 물건 단독가액보다 크지만 공동담보목록이 연결된 권리이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차권자 이연섭의 임대차계약일자는 2023.03.03. 및 2023.04.10., 전입·점유개시일은 2023.03.31.입니다. 말소기준일인 2023.01.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.12.30. 보증금 366,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌지만 이 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 여기에 매각물건명세서상 채권자가 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 26.12㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.04.10. 거래가 376,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 366,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 / 세대수 | 2023.01.02. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 총 22세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2023.01.20. 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 이연섭 임차권, 국가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연섭 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 366,000,000원 | 2023.03.31. | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 · 2024.12.30. | 실질 0원* 반환청구권 포기·임차권 말소조건 |
* 이연섭의 임차보증금은 366,000,000원이지만 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 매수인 실질 인수액을 0원으로 산정했습니다.
② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 표본 시점 확인
케이씨하우징의 유사 면적 실거래 표본은 5건이며, 거래 시점은 2023년 4월과 6월입니다. 평균 거래가는 388,400,000원, 최신 거래가는 379,000,000원, 표본 최저가는 376,000,000원입니다. 현재 최저가 233,600,000원은 최근 12개월 평균으로 분류된 388,400,000원의 60.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.13㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2023.06 | 27.69㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2023.04 | 28.64㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2023.04 | 27.13㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2023.04 | 26.12㎡ | 4 | 376,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 388,400,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,070,400원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 4,980,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 366,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 233,600,000원에서는 집행비용 4,070,400원을 제외한 229,529,600원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사 신청채권 366,000,000원에는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 5,116,470,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.01.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 승강기·난방·소화·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 2.4회, 매각률 20.0%로 가격뿐 아니라 재매각 속도를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 특별매각조건이 이연섭의 임차권등기와 보증금 반환청구권에 적용되는 범위 및 말소 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부와 인도 시기, 열쇠 인계 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 실거래 표본은 2023년 4~6월 거래입니다. 2026년 기준 매도호가·전세가·월세 수요를 인근 중개업소에서 재확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 22세대, 경매 매각률 20.0%, 평균 유찰 2.4회를 감안해 보수적인 재매각 기간을 적용하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역의 대상·용도·지정기간이 입찰자와 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 환금성 검증이 남는다
표면상 가장 큰 숫자는 임차보증금 366,000,000원입니다. 그러나 이연섭의 전입일 2023.03.31.은 말소기준권리일 2023.01.20.보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위입니다. 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권 말소를 조건으로 하는 특별매각조건까지 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
가격은 실질취득 233,600,000원이 실거래 표본 평균 388,400,000원의 60.1%로 낮습니다. 다만 거래 표본은 2023년 4~6월에 집중되어 있고, 케이씨하우징은 22세대 다세대이며 경매 매각률은 20.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이는 크지만, 최신 시세와 명도, 소규모 다세대의 재매각 가능성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
