3.59억 보증금 인수형이지만, 특별매각조건으로 실질 인수 0원 — 목동 제이스빌 202호

서울남부지방법원 2025타경13134. 양천구 목동 ‘제이스빌’ 제2층 제202호, 전용 25.29㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 이병묵 씨는 임대차계약일 2022.05.12, 확정일자 2022.06.27, 전입일 2022.07.12, 점유개시일 2022.07.14로 기록돼 있고 보증금은 359,000,000원입니다. 2024.07.17에는 건물 전부에 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 이보다 앞서므로, 일반 원칙대로라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 249,600,000원에서 집행비용 4,294,400원을 제외한 임차인 예상배당은 245,305,600원이고, 미배당액은 113,694,400원입니다.

그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 특별조건이 그대로 이행되는 경우, 이병묵 씨 보증금과 관련해 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙 인수형을 특별조건이 해소

2025.04.11 서울특별시 압류가 말소기준이며, 그 뒤의 강서세무서·양천세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이병묵 씨의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이번 사건은 이 인수효과를 특별매각조건으로 끊는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 특별매각조건이 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시한 데 따른 분석입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

이 사건은 특별매각조건을 반영하면 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 가격 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득 249,600,000원입니다. 제이스빌 동일 면적 25.29㎡의 확인된 거래는 2022.06 제2층 359,000,000원 1건이며, 최신 거래와 시세지표상 최근 12개월 평균도 359,000,000원입니다.

실질취득 249,600,000원은 시세지표 359,000,000원의 69.5%입니다. 특별매각조건이 유효하게 작동한다는 전제에서는 금액상 차이가 분명합니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.06이므로, 69.5%라는 수치만으로 현재 시장가보다 확실히 저렴하다고 단정하기보다는 개별 상태와 현장 매물 가격을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 임차인 보증금 중 113,694,400원이 미배당됩니다. 일반 원칙이라면 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2021.12.31입니다.
• 입지. 양천구 목동 백석어린이공원 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트· 근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다.
• 도로·설비. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사 지대에 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 213.2㎡, 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 등기에는 민간임대주택 등록과 임차권등기가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 20세대 다세대주택이며 동일 면적 거래 표본이 1건이어서, 반복 거래가 많은 대단지 아파트보다 가격 확인과 재매각 시점 판단이 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체, 범위 및 이행 절차를 매각물건명세서 원문과 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 확인. 이병묵 씨의 대항력·우선변제권은 인정되는 구조입니다. 특별조건은 이 임차인의 보증금 반환청구권에 한정된다는 점을 전제로 접근해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시·강서세무서·양천세무서 압류가 있으므로 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 예상배당액이 줄어듭니다.
• 임차권등기 말소 확인. 잔금 납부 후 말소서류 제공과 등기 말소가 실제로 완료되는 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 검토. 2022.07.14 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보수적으로 적용. 거래 1건의 359,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하지 말고, 제2층·전용 25.29㎡의 내부 상태와 주변 다세대 매물을 함께 비교해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 주택의 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트의 근원은 ‘유찰’이 아니라 ‘특별조건’

겉으로는 감정가 312,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 249,600,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 359,000,000원이므로, 특별조건이 없다면 미배당 보증금을 더한 총 취득부담은 359,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 단순히 “감정가의 80%”라는 이유로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

이 사건을 투자 가능한 구조로 바꾸는 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 주된 인수액은 실질 0원*이 되고 현재 회차 실질취득은 249,600,000원이 됩니다. 이는 확인된 실거래 지표 359,000,000원의 69.5%입니다.

다만 제이스빌은 20세대 다세대이고 확인된 거래가 2022.06의 1건뿐입니다. 여기에 세금 압류 3건과 민간임대주택 등기, 특별조건 이행 절차까지 확인해야 합니다. 결론은 “특별조건 확인 시 가격 여지 있음, 조건 확인 전에는 3.59억 인수형”입니다.