인천지방법원 2024타경14697. 인천 부평구 부평동 ‘건보’ 9층 901호, 전용 59.641㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 황용순이며, 2018.10.29. 소유권을 이전받았습니다. 과거 후포수산업협동조합 근저당권 2,080,000,000원이 2018.04.18. 설정됐지만 2018.05.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 임차인의 전입이 그보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 서솔이는 임대차계약일 2018.10.04., 확정일자 2018.10.17., 점유개시 2018.10.29., 주민등록일자 2018.10.30.로 확인되고, 보증금은 215,000,000원입니다. 전입이 말소기준 2023.01.13.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 안남로 17, 9층901호 (부평동,건보) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.641㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 사용승인 | 2018.04.11. |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 25,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서솔이 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준인 주택도시보증공사 가압류와 그 이후의 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서솔이의 을구 3번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸 처리되지만, 임차인의 대항력은 전입 2018.10.30.에서 이미 성립한 상태입니다. 따라서 등기가 지워지는 것과 보증금 채무가 사라지는 것은 별개이며, 배당되지 못한 잔액은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서솔이 | 제9층 제901호 59.641㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2018.10.30. / 2018.10.17. | 2023.03.22. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 서솔이는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 한 번만 계산합니다. 주택도시보증공사 가압류 596,000,000원은 별도의 채권입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 25,530,000원이 아니라 실질취득이다
건보는 15세대, 2018.04.11. 사용승인된 오피스텔입니다. 전용 59.641㎡와 면적이 매칭되는 실거래를 포함한 거래자료에서 최근 12개월 평균은 174,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 178,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -7.6% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05. | 59.64㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.02. | 59.64㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2025.05. | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2025.03. | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.05. | 57.08㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.05. | 57.08㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2023.02. | 59.18㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04. | 59.32㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 2건 | 174,500,000원 |
전체 거래 평균 185,312,500원에는 과거 200,000,000원·217,500,000원 거래도 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 178,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 이 기준에서 실질취득 약 215,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 더구나 최근 추세가 -7.6%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 859,540원 |
| 1. 임차인 서솔이 보증금 | 215,000,000원 | 24,670,460원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서솔이 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 미배당 잔액은 190,329,540원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,530,000원 | 190,329,540원 | 보증금 수준의 실질취득 |
| 7회 유찰 시 | 17,871,000원 | 197,850,678원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 12,509,700원 | 203,115,475원 | 총부담 감소 효과 제한 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 25,530,000원에서 17,871,000원, 12,509,700원으로 떨어지지만 인수액은 반대로 190,329,540원, 197,850,678원, 203,115,475원으로 커집니다. 이 물건은 유찰이 더 진행돼도 실질취득가가 보증금 215,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 901호입니다. 사용승인일은 2018.04.11.입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 동수역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·기계식주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고, 정비구역·지구단위계획구역·도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 788.0㎡, 공시지가 2,732,000원/㎡이며 북동측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 15세대 규모의 오피스텔이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.4회입니다. 최근 거래가격도 -7.6% 추세여서 처분가격은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 입찰가와 별도로 계산. 현재 회차에서는 190,329,540원을 매수인이 인수하는 구조이므로 최저가 25,530,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 효과를 과대평가하지 않기. 7회 유찰 시 인수 197,850,678원, 8회 유찰 시 인수 203,115,475원으로 낙찰가 하락과 반대로 인수액이 증가합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 임차권과 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 문구를 최종 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 서솔이 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약관계·점유관계·신청채권 관계를 원문 문서와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.10.24. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 경매 후 정리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준을 최근 거래로 잡기. 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 거래 178,000,000원, 최근 추세 -7.6%를 기준으로 실질취득가를 비교해야 합니다.
맺으며 — “25,530,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가 217,000,000원에서 25,530,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 서솔이는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이며, 보증금 215,000,000원 가운데 현재 회차에서 190,329,540원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어갑니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로, 실질취득은 계속 보증금 215,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균은 174,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원이고 거래가격 추세는 -7.6%입니다. 여기에 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 8.4회입니다. 권리 인수는 크고, 실질취득은 최근 시세보다 높으며, 시장 방향도 하락 추세입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “미배당 보증금을 포함한 총부담을 감당할 이유가 있느냐”입니다.
