인천지방법원 2024타경14697. 부평동 ‘건보’ 9층 901호, 전용 59.641㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가는 17,871,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 215,000,000원입니다. 배당재원이 부족하면 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문에, 낮아진 최저가를 그대로 ‘취득원가’로 보면 권리분석이 뒤집힙니다.
특히 현재 예상배당에서는 매각대금 17,871,000원 중 집행비용 721,678원을 제외한 17,149,322원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 197,850,678원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합치면 215,721,678원이 되며, 회차가 더 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 경제적 부담은 약 215,000,000원대에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 안남로 17, 9층901호 (부평동,건보) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.641㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 |
| 사용승인 | 2018.04.11 |
| 소유자 | 황용순 · 2018.10.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 17,871,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 규모 | 건보 · 15호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.01.13 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부의 2018.04.18 후포수산업협동조합 근저당권은 2018.05.21 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 보증금 승계자로 신고된 것이 아니라 별도의 가압류 채권자이므로, 보증금과 중복해 임차인 수나 인수보증금에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서솔이 | 제9층 제901호 59.641㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2018.10.30 / 2018.10.17 | 2023.03.22 · 신청 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득’은 약 2.15억대
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,871,000원 | 197,850,678원 | 215,721,678원 |
| 8회 유찰 시 | 12,509,700원 | 203,115,475원 | 215,625,175원 |
| 9회 유찰 시 | 8,756,790원 | 206,800,832원 | 215,557,622원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 17,871,000원에서 12,509,700원, 8,756,790원으로 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 유찰될수록 싸지는 일반 경매물건의 구조가 아닙니다. 실질취득 판단은 최저가가 아니라 보증금 215,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.15억은 최근 시세보다 높다
가격 판단은 오래된 고가 거래까지 섞인 전체 평균 185,312,500원보다 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -7.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.64㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.02 | 59.64㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2025.05 | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.05 | 57.08㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 57.08㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2023.02 | 59.18㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 59.32㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 2건 | 174,500,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 215,000,000원은 최근 12개월 평균 174,500,000원의 약 123.2%, 최신 거래 178,000,000원의 약 120.8%입니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 8.24%라는 사실을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 실질취득비용이 최근 실거래보다 높은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,678원 |
| 1. 임차인 서솔이 보증금 | 215,000,000원 | 17,149,322원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서솔이 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 미배당 잔액은 197,850,678원으로 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 오피스텔이며, 전용면적 59.641㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천1호선 동수역 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.04.11 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건물. 승강기·소화전·기계식주차·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 환금성. 건보는 15호 규모이며, 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 7회 유찰됐습니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균은 174,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -7.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,871,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 합친 약 215,000,000원 수준을 실질취득비용으로 놓고 판단해야 합니다.
- 명세서 인수문구 재확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금 215,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 관계인 여부. 서솔이가 임차권자이자 경매 신청채권자와 동일인으로 나타나는 만큼, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 자료를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 8회·9회 유찰 시에도 예상 인수액이 증가해 총부담은 215,000,000원대에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 185,312,500원보다 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.6%인 만큼 과거 200,000,000원 이상 거래만 근거로 현재 가치를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,871,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억해야 한다면 최저가 17,871,000원이 아니라 임차보증금 215,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 있고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 현재 회차 예상 인수액은 197,850,678원이며, 추가 유찰이 되면 최저가는 내려가지만 인수액은 더 커집니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 174,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원이고 가격 추세도 -7.6%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없는 대항력 인수형 경매입니다. 7회 유찰, 15호 규모 오피스텔, 단지 경매 평균 8.4회 유찰이라는 환금성 지표도 보수적으로 볼 이유입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득비용으로 시세와 비교해야 합니다.
