인천지방법원 2024타경14697. 부평동 ‘건보’ 9층 901호, 전용 59.641㎡ 오피스텔입니다. 감정가 217,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 36,471,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 17%에 입찰할 수 있는 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라, 임차권자 서솔이의 보증금 215,000,000원입니다.
매각물건명세서는 서솔이의 을구 3번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 임차보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 줄어든 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 보증금 약 2.15억 부근에 고정되고, 집행비용이나 별도 선순위 배당이 개입하면 이를 소폭 웃돌 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 안남로 17, 9층 901호 (부평동, 건보) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.641㎡ · 14층 건물 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.04.11 · 총 15호 |
| 소유자 | 황용순 (2018.10.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 36,471,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서솔이 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 기록 있음 (2022.11.22) |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤, 명세서상 임차권 인수
임차권자와 강제경매 신청채권자는 모두 서솔이입니다. 경고 내역에는 등기부상 관계인과의 동일성 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다고 표시되어 있습니다. 다만 가장임차인 의심만으로 명세서에 적힌 매수인 인수 문구가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 법원의 별도 판단이나 명세서 정정, 임차인의 대항력 포기·임차권 말소 확약이 확인되지 않는 한 인수형으로 보수적으로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서솔이 주거 · 임차권등기 | 제9층 제901호 59.641㎡ 전부 | 215,000,000원 | 명세서상 대항 점유 2018.10.29 · 전입 2018.10.30 | 배당요구 확정일자 2018.10.17 · 임차권등기 2023.03.22 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 최저가를 보증금에서 단순 차감하면 미배당 인수액은 약 178,529,000원이고, 낙찰가 36,471,000원과 합한 실질취득은 약 215,000,000원입니다. 여기에 집행비용 1,056,478원 등 낙찰대금에서 먼저 빠지는 항목이 반영되면 실제 총부담은 약 2.15억을 소폭 넘을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
‘건보’ 전용 59㎡대의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026년 2월 171,000,000원, 2026년 5월 178,000,000원으로 평균은 174,500,000원입니다. 실질취득 약 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.2%, 최신 거래의 120.8%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.64㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.02 | 59.64㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2025.05 | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.05 | 57.08㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 57.08㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2023.02 | 59.18㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 59.32㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 2건 | 174,500,000원 |
전체 8건 평균은 185,312,500원이지만, 여기에는 2022~2023년의 196,000,000원, 200,000,000원, 217,500,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -7.6%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,056,478원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 2,080,000,000원 | 35,414,522원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서솔이 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,891,000,000원 중 예상배당 35,414,522원, 미배당 2,855,585,478원. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천1호선 동수역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 승강기·소화전·기계식주차·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역이며 북동측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 15호 소규모 오피스텔이고, 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 최신본 확인. 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구가 현재도 유지되는지 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 원문 대조. 2018.04.18 근저당과 2018.05.21 말소등기의 대상·공동담보 범위를 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 재계산. 말소된 근저당을 제외할 경우 임차인 배당액과 실제 인수잔액이 달라집니다. 배당요구종기·채권계산서까지 대조해야 합니다.
- 대항력 포기 여부. 임차인의 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 면제 확약이 없다면 실질취득 약 2.15억을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 점, 가장임차인 의심 경고의 근거와 법원 판단 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액 제한 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 관할기관과 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 임차권자의 퇴거 여부, 공용부분 관리비 체납액과 기계식주차 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 하며, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 사건은 감정가 217,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 36,471,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서에 적힌 임차권 인수 문구가 유지되는 한, 이는 3,647만원짜리 오피스텔이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 매수인의 실질취득은 약 215,000,000원 이상으로 되돌아옵니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 평균보다 23.2%, 최신 거래보다 20.8% 높습니다. 시장 추세는 -7.6%이고, 소규모 오피스텔의 경매 평균 유찰도 8.2회입니다. 권리문서 사이의 충돌까지 남아 있어 낮은 최저가를 가격 매력으로 평가할 근거가 없습니다. 최저가 착시가 강하고, 권리 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 D등급 인수형 물건입니다.