서울남부지방법원 2025타경13209. 강서구 화곡동 동명노블레스(가동) 제3층 제302호, 전용 51.9㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 310,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 248,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2011.12.29. 설정된 우리은행 근저당권이며, 등기상 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후의 권리와 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 눈에 띄는 권리는 보증금 300,000,000원의 이원종 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 각각 2021.09.15.와 2021.09.16.이지만, 주민등록일은 2021.10.15., 점유개시일은 2021.10.16.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 현재 배당 가정에서도 배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-23 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로20길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.9㎡ · 지하1층 지상4층 중 3층 |
| 건물 / 세대수 | 동명노블레스(가동) · 총 8세대 · 사용승인 2011.11.14. |
| 소유자 | 배경호 (2021.11.18. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2011.12.29. 우리은행 근저당권입니다. 이원종의 주민등록일 2021.10.15.와 점유개시일 2021.10.16.은 기준일보다 늦으므로 임차권등기가 존재하더라도 매수인에게 대항할 수 없습니다. 2024.05.08. 강서구 압류와 2025.11.11. 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원종 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 300,000,000원 | 대항력 없음 전입 2021.10.15. | 배당요구 있음 현재 배당 가정 0원 | 실질 0원* 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. *특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동명노블레스(가동)는 총 8세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.11. 전용 51.9㎡ 3층이 300,000,000원, 2022.03. 전용 48.81㎡ 3층이 245,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03. | 48.81㎡ | 3층 | 245,000,000원 |
| 2021.11. | 51.9㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 272,500,000원 |
최저가이자 실질취득가인 248,000,000원은 실거래 평균 272,500,000원의 91.0%입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요하게 볼 최신 거래 245,000,000원과 비교하면 101.2%, 금액으로는 3,000,000원 높습니다. 따라서 평균 대비 할인만으로 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 국민은행과 신청채권자 주택도시보증공사의 가정 배당액은 0원입니다. 채권최고액 및 청구금액 기준 총 채권액은 1,632,000,000원이며, 예상 미배당액은 1,388,272,000원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원*입니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 1,388,272,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 1,437,177,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 1,476,302,080원 | 0원* |
유찰돼 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 대항력 없는 임차권과 특별매각조건에 따라 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상4층 건물의 제3층 제302호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 214.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 2건뿐이어서, 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 이행 주체·시기·절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 최신 거래보다 높은 가격. 현재 최저가 248,000,000원은 최신 거래 245,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 소규모 표본 주의. 실거래가 2건에 불과해 층·면적·내부 상태에 따른 가격 편차를 충분히 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사·전입세대확인·현장 방문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소. 매각 후 임차권등기의 실제 말소 완료 여부를 확인하고 소유권이전 및 인도 절차와 연계하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약 허가구역 및 공항·군사시설 관련 제한이 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 300,000,000원 임차권이라는 큰 금액 자체가 아니라 그 권리가 매수인에게 승계되는지입니다. 전입과 점유가 2011.12.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실질취득가 248,000,000원은 실거래 평균 272,500,000원보다 낮지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최신 거래 245,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 더구나 총 8세대, 실거래 2건의 소규모 다세대라 환금성 검증도 제한적입니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 보류. 현재 회차에서는 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 보수적인 재매각 가능가격을 함께 확인해야 합니다.