인천지방법원 2024타경14741. 광장주차타워 1층 111호입니다. 등기부상 현재 소유자는 박영민으로, 2024.02.27. 소유권이전 당시 거래가액은 791,250,000원입니다. 같은 날 주식회사전북은행이 채권최고액 575,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 하나새마을금고 가압류와 중구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 중요한 임차인은 나성원 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원, 전입일은 2024.11.05.입니다. 말소기준인 2024.02.27.보다 전입이 늦어 대항력은 없으며, 2025.01.14. 배당요구도 접수됐습니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 기타 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14741 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로232번길 67, 1층111호 (운남동,광장주차타워) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공인중개사사무소(상호: 타워부동산) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제111호 · 사용승인일 2022.11.11. |
| 소유자 | 박영민 · 2024.02.27. 소유권이전 · 거래가액 791,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 182,476,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 505,183,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.27. 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 2024.08.14. 하나새마을금고 가압류, 2024.11.04. 임의경매개시결정, 2024.11.12. 및 2025.05.13. 중구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나성원 | 2024.11.05. | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.01.14. 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
나성원의 전입일은 근저당 설정일보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 대항력 인수형이 아니며, 배당요구도 접수되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현재 배당 산정에서도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있지만, 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 760,000,000원, 현재 최저매각가는 182,476,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%로 표시됩니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 이 물건은 동일 조건 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 특히 공부상 일반음식점, 현황 공인중개사사무소인 상업시설 성격을 감안하면 실사용·임대수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,354,664원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사전북은행 | 575,000,000원 | 179,121,336원 |
| 3. 가압류 · 하나새마을금고 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 채권 합계 715,000,000원 중 179,121,336원이 배당되고, 미배당은 535,878,664원입니다. 신청채권자 주식회사전북은행의 청구액은 505,183,667원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현재 공인중개사사무소 타워부동산으로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 중구 운남동 소재 영종IC 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층 111호이며, 사용승인일은 2022.11.11.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,140.6㎡, 지목 주차장, 일반상업지역이며 공시지가는 1,560,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 공부상 용도와 실제 영업 형태는 서로 다르므로 현황 이용의 적법성·승계 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공인중개사사무소입니다. 현재 이용 형태와 향후 사용계획의 적합성을 확인하세요.
- 임차관계 확인. 나성원은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구 접수와 실제 점유·명도 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요. 상가·근린생활시설의 임대수익과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·영업현황. 현황 공인중개사사무소로 사용 중이므로 실제 점유자, 영업 지속 여부, 인도 시점 등을 확인하세요.
- 체납·공과금. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 토지 규제. 일반상업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등 각종 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.27. 주식회사전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 나성원도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리보다 상품성과 환금성입니다. 이미 4회 유찰되어 최저매각가가 182,476,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 시세 근거 없이 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 공부상 일반음식점, 현황 공인중개사사무소라는 이용 특성과 상업시설 수요를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 수익성 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
