말소기준은 2024.02.27 전북은행 근저당이고, 임차인 전입은 그 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 최저가가 낮아진 이유는 명확합니다. 공부상 일반음식점이나 현황은 공인중개사사무소로 쓰이는 근린생활시설이고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 458,769,520원 발생합니다. 권리는 단순하지만, 상가 환금성과 실제 사용가치 검토가 우선입니다.
인천지방법원 2024타경14741. 인천 중구 운남동 광장주차타워 1층 111호입니다. 헤더만 보면 감정가 7.60억에서 최저가 2.61억까지 내려와 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 집합건물 내 근린생활시설입니다. 감정 이용상태도 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공인중개사사무소로 확인됩니다. 따라서 권리보다 먼저 볼 것은 “낙찰 후 얼마에 팔거나 임대할 수 있는가”입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 박영민 씨가 2024.02.27 거래가 791,250,000원으로 소유권을 이전받고, 같은 날 전북은행 근저당권 575,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 하나새마을금고 가압류, 전북은행 임의경매개시결정, 인천광역시 중구 압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로232번길 67, 1층111호 (운남동, 광장주차타워) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공인중개사사무소 |
| 소유자 | 박영민 (2024.02.27 거래가 791,250,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 260,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 505,183,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2024.02.27 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 1명이나, 전입일이 말소기준 이후라 매수인에게 대항할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 보는 사건입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 나성원 | 2024.11.05 / 해당 없음 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.01.14 | 대항력 없음 · 우선변제는 확정일자 확인 필요 |
임차인의 전입신고일은 2024.11.05로, 말소기준권리인 2024.02.27 전북은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 떠안는 금액으로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 상가 환금성은 별도
현재 최저매각가는 260,680,000원입니다. 감정가 760,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 182,476,000원, 그 다음은 127,733,199원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 비교 실거래 자료가 제시되지 않았고, 물건의 현황도 주거용이 아닌 상업용 1층 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 260,680,000원 | 458,769,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 182,476,000원 | 535,878,664원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 127,733,199원 | 589,855,066원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 260,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,449,520원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 575,000,000원 | 256,230,480원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 하나새마을금고 | 140,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 715,000,000원 중 256,230,480원만 배당되고, 458,769,520원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 “영종IC” 북서측 인근. 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제111호입니다. 사용승인일은 2022.11.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역에 해당합니다. 지목은 주차장, 공시지가는 1,560,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 업종 적합성. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공인중개사사무소입니다. 낙찰 후 희망 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임차인 나성원은 대항력은 없으나 실제 점유·영업 여부, 명도 협의 가능성, 보증금·월차임 정산 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 주차타워·상가형 집합건물은 관리비 체납과 공용부분 부담이 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 감정가 대비 할인율보다 주변 상가 임대료, 공실률, 유동인구, 주차 동선, 1층 접근성을 우선 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 인천광역시 중구 압류가 등재되어 있으므로 당해세 등 실제 배당 선순위 가능 항목을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 말소기준 이후 임차인이고, 배당요구도 되어 있어 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 이 점은 장점입니다. 그러나 이 물건을 좋게 볼 수 있는지는 권리보다 상가의 실제 현금흐름과 환금성에서 갈립니다. 감정가 7.60억에서 2.61억까지 내려왔다는 할인율은 눈에 띄지만, 실거래 비교가 없는 상업용 물건에서는 할인율 자체가 안전마진이 아닙니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 상가성은 현장 확인 전 보류.