인천지방법원 2024타경14758. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 4층 403호로, 감정평가상 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 최정욱이 2022.04.05. 거래가액 414,780,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 333,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 황인준은 2022.06.14. 전입했고 보증금 19,000,000원, 월차임 1,800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2022.04.05.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 그래서 임대차보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 별도로 제출된 유치권 신고입니다. 2026.06.08. 진만민물장어 대표자 황인준 명의로 356,870,000원의 유익비상환청구권을 주장하는 유치권신고서가 제출됐고, 매각물건명세서는 그 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7, 4층 403호 (중산동,스카이에비뉴) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제403호 · 사용승인일 2022.02.23. |
| 소유자 | 최정욱 · 2022.04.05. 거래가액 414,780,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 99,161,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 256,544,502원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 유치권이 핵심
말소기준권리는 2022.04.05. 전북은행 근저당권 333,500,000원입니다. 이후 2024.11.21. 임의경매개시결정과 2026.01.08. 국의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황인준 | 19,000,000원 | 1,800,000원 | 2022.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 황인준의 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 임대차보증금 19,000,000원을 낙찰자가 당연히 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 413,000,000원, 현재 최저매각가격은 99,161,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 69,412,700원, 6회 유찰 시 48,588,890원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 이미 4회 유찰된 물건이라는 점에서, 가격 숫자보다 유치권 성립 가능성과 실제 점유관계·영업시설의 귀속을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,898원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 333,500,000원 | 96,976,102원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,161,000원 가정 시 전북은행 근저당 채권최고액 333,500,000원 중 96,976,102원이 배당되고, 236,523,898원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천영종초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 토지. 토지면적 1,644.9㎡, 공시지가 3,104,000원/㎡, 상업용으로 조사됐습니다.
- 건물. 2022.02.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.06.08. 제출된 황인준의 유치권신고서와 2026.06.24. 유치권배제신청서를 모두 대조해 실제 주장 근거를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 유치권은 점유와 밀접한 권리이므로 현재 누가 어떤 형태로 점유·영업하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 황인준의 보증금은 19,000,000원, 월차임은 1,800,000원이며 전입은 2022.06.14.로 대항력은 없습니다. 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 전북은행 근저당 채권최고액 중 236,523,898원이 미배당으로 남는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권 검증이 먼저”
표면적인 가격만 보면 감정가 413,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 99,161,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원인 구조지만, 동시에 황인준이 356,870,000원의 유치권을 주장하고 있습니다.
그 유치권은 매각물건명세서상 성립 여부가 불분명하고, 신청채권자의 배제신청까지 제출돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 “4회 유찰 저가 매물”이 아니라 유치권의 실체를 해소할 수 있는지가 입찰 가능 여부를 좌우하는 사건입니다. 등기만 보면 인수 0원이지만, 실전에서는 유치권 검증이 끝나기 전까지 가격 가점을 주기 어렵습니다.
