인천지방법원 2024타경14758. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 4층 403호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 413,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,161,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 4월 5일 설정된 주식회사전북은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 1명 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7, 4층 403호 (중산동, 스카이에비뉴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 최정욱 (2022.04.05. 거래가액 414,780,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 99,161,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 256,544,502원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.04.05. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 2024.11.21. 임의경매개시결정과 2026.01.08. 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표 기준으로는 현재 최저가 99,161,000원에서 집행비용을 제외한 대부분이 전북은행에 배당되고, 채권최고액 기준 236,523,898원 미배당이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수는 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인준 | 2022.06.14 | 19,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
황인준의 전입일은 2022.06.14.로, 말소기준권리인 전북은행 근저당권 2022.04.05.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵고, 보증금 19,000,000원은 매수인 인수금액으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,184,898원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 333,500,000원 | 96,976,102원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 99,161,000원 기준으로 전북은행 채권최고액 333,500,000원 중 96,976,102원만 배당되고, 236,523,898원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 소재 인천영종초등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2022.02.23.입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되며, 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 주거용으로 착각하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 황인준은 대항력 없는 임차인으로 보이나, 실제 점유 상태와 영업 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금 인수. 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인 인수로 계산하지 않습니다. 현재 기준 인수액은 0원입니다.
- 세금 변수. 국 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 구조와 별개로 당해세 등 우선채권 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰은 단순한 할인 신호가 아니라 시장 수요가 약하다는 신호일 수 있습니다. 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “팔릴 물건인가”가 먼저다
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 말소기준은 2022.04.05. 전북은행 근저당권이고, 임차인 황인준은 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 인수 없이 실질취득 99,161,000원으로 계산할 수 있습니다. 권리상 큰 인수 리스크는 보이지 않습니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 413,000,000원에서 4회 유찰되어 99,161,000원까지 내려왔다는 사실은 매력처럼 보이지만, 동시에 상가형 근린생활시설의 수요·수익성·환금성에 대한 시장의 의심이 반영된 결과일 수 있습니다. 이 사건은 권리보다 용도와 현장성이 승부처입니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로.
