부산지방법원 2022타경2422. 부산 사상구 주례동 백양대로 439의 현칭 “화영빌라” 1층 101호외 6개호가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 101호·102호가 근린생활시설, 2~4층 5개호가 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정상헌이고, 사건의 말소기준권리는 2001.01.08 신경아 가압류 50,000,000원입니다. 이후 설정된 오경환 근저당권 700,000,000원, 세기에이엠씨대부 주식회사 가압류 108,000,000원, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 임차인 중 박상렬은 1997.03.05 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남을 금액, 즉 매수인이 실제로 떠안을 가능성이 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 299,096,000원만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2022타경2422 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 백양대로 439, 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 1층 101호·102호 근린생활시설 / 2~4층 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1996.12.13 |
| 소유자 | 정상헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 872,000,000원 / 299,096,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 가압류
말소기준권리는 2001.01.08 갑구 2번 가압류 · 신경아 50,000,000원입니다. 이후의 오경환 근저당권, 세기에이엠씨대부 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기술신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 이전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 박상렬 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현수 · 화영빌라 101, 401호 | 2019.10.28 | 5,000,000원 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)원준(정현수) | 2021.11.02 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단오 | 2011.11.04 | 미상 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상렬 | 1997.03.05 | 미상 | 2022.08.31 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 홍수빈 | 2021.04.19 | 미상 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우성목 | 2021.11.02 | 0원 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 299,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,987,344원 |
| 2. 가압류 · 신경아 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 오경환 | 700,000,000원 | 244,108,656원 |
| 4. 가압류 · 세기에이엠씨대부 주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 858,000,000원 중 294,108,656원이 배당되고 563,891,344원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특히 박상렬의 보증금이 미상이므로 위 계산만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 34%) | 299,096,000원 | 294,108,656원 | 563,891,344원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 27%) | 239,276,800원 | 235,126,925원 | 622,873,075원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 22%) | 191,421,440원 | 187,941,540원 | 670,058,460원 |
최저매각가는 회차가 내려갈수록 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 박상렬의 보증금과 배당가능액을 확인해 낙찰가에 인수될 미배당 보증금을 더한 실질취득비용을 계산한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 물건 특성 — 일괄매각·호칭 불일치 확인
- 이용상태. 기호 1의 101호는 근린생활시설(원준종합인테리어), 기호 2의 102호는 근린생활시설(원준종합건축자재), 기호 3~7은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 호칭·면적. 201호·202호, 301호·302호는 건축물대장상 면적과 실제면적, 현지호칭이 서로 바뀌어 있어 등기사항전부증명서상 면적과 일치하는 부분으로 평가대상이 확정됐습니다.
- 입지. 주감초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·단독주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 50M폭 내외 도로에 접하고 동서고가도로와 인접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 243.0㎡ · 공시지가 1,426,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1996.12.13입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 항목상 별도 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상렬 보증금 확인. 1997.03.05 전입한 대항력 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 박상렬의 배당 후 미회수 보증금이 있다면 그 금액을 더해 총 취득부담을 산정해야 합니다.
- 호실 특정. 201호·202호, 301호·302호는 현지호칭과 공부상 면적·위치가 상이하므로 실제 호실과 등기 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 1층 근린생활시설과 2~4층 다세대주택이 함께 매각되는 구조를 전제로 사용·명도 계획을 검토해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 116,330,000원 유치권 신고에 대한 유치권부존재확인 판결의 확정 여부와 대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 대부분 소멸하고, 신고된 116,330,000원 유치권도 부존재확인 판결이 확정됐습니다. 그러나 박상렬이 말소기준권리보다 앞선 1997.03.05 전입자로 대항력을 갖고 있으면서 보증금이 확인되지 않았다는 점은 그대로 남아 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원만 보고 안전하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 보증금 확인 → 배당 후 잔액 산정 → 실질취득비용 계산 순서가 선행돼야 합니다. 4회 유찰과 299,096,000원의 최저가는 그 다음 문제입니다.
