부산지방법원 2022타경2422. 등기상 소유자는 정상헌이고, 매각 대상은 부산 사상구 주례동 백양대로 439의 현칭 ‘화영빌라’입니다. 감정평가 이용상태는 1층 101호와 102호가 근린생활시설, 2~4층은 다세대주택이며, 매각물건명세서에는 1층 101호 외 6개호 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1996.12.13입니다.
권리 흐름의 기준점은 오경환의 2010년 근저당이 아니라 2001.01.08 신경아 가압류 50,000,000원입니다. 이보다 늦은 오경환 근저당 700,000,000원, 세기에이엠씨대부 가압류 108,000,000원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박상렬의 전입은 1997.03.05로 말소기준보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2022타경2422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 백양대로 439, 1층101호 · 화영빌라 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 1층 근린생활시설, 2~4층 다세대주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 정상헌 |
| 감정가 / 최저가 | 872,000,000원 / 427,280,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오경환 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 243.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,426,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2001.01.08 갑구 2번 신경아 가압류 50,000,000원입니다. 2010.06.22 오경환 근저당권은 채권최고액 700,000,000원으로 설정됐고 공동담보목록 제2010-120호가 기재되어 있습니다. 2016.06.01 세기에이엠씨대부 주식회사 가압류 108,000,000원과 2022.08.16 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고·조사된 점유관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상렬 | 1997.03.05 / 미상 | 미상 | 2022.08.31 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정현수 | 2019.10.28 / 미상 | 5,000,000원 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)원준(정현수) | 2021.11.02 / 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김단오 | 2011.11.04 / 미상 | 미상 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍수빈 | 2021.04.19 / 미상 | 미상 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우성목 | 2021.11.02 / 2021.11.02 | 미상 | 2022.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
정현수, (주)원준(정현수), 김단오, 홍수빈, 우성목은 전입일이 2001.01.08 말소기준보다 늦어 대항력 없는 구조입니다. 반면 박상렬만 전입일이 기준보다 앞섭니다. 특히 박상렬의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 사건의 실질취득비용 상한을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 — 49% 할인율보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다
현재 최저매각가는 427,280,000원으로 감정가 872,000,000원의 49% 수준이고 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교 자료가 없고, 박상렬의 승계 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,672,800원 |
| 1. 가압류 · 신경아 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오경환 | 700,000,000원 | 370,607,200원 |
| 3. 가압류 · 세기에이엠씨대부 주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권 총액 858,000,000원 중 420,607,200원이 배당되고 437,392,800원의 미배당이 발생합니다. 다만 박상렬의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 위 배당표에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표만 근거로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재확인 판결 제출
정현수는 2023.03.23 공사대금 116,330,000원에 대해 유치권을 신고했습니다. 이에 채권자 오경환이 유치권부존재확인 소송을 진행했고, 부산지방법원 2024나52489, 대법원 2025다218453 사건의 유치권부존재확인 승소판결이 2026.01.19 확정되었으며, 오경환이 2026.02.10 해당 판결을 제출했습니다.
⑥ 물건 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층 101호는 근린생활시설(원준종합인테리어), 102호는 근린생활시설(원준종합건축자재)이며 201호·202호·301호·302호·401호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 1층 101호 외 6개호가 함께 매각되는 구조여서 단일 주거 호실과 달리 자금 규모와 매각 후 활용·처분을 함께 검토해야 합니다.
- 호칭·면적 불일치. 201호와 202호, 301호와 302호는 현지호칭과 건축물현황도상 위치·면적, 등기사항전부증명서상 면적이 서로 다르며 평가대상은 등기사항전부증명서상 면적과 일치하는 부분으로 확정됐습니다.
- 입지. 주감초등학교 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북측 약 50M폭 내외 도로에 접하고 동서고가도로와 인접합니다. 토지는 완경사의 사다리형이며 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 화영빌라의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 본건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다. 근린생활시설과 다세대주택을 묶은 일괄매각이라는 점에서 일반 단일 호실보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 427,280,000원 | 420,607,200원 | 437,392,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 341,824,000원 | 336,238,464원 | 521,761,536원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 273,459,200원 | 268,830,771원 | 589,169,229원 |
유찰이 진행될수록 표면상 매각가는 낮아지지만, 오경환 근저당을 포함한 채권 미배당은 더 커집니다. 등기상 일반 채권의 미배당 자체를 매수인이 그대로 승계하는 것은 아니지만, 박상렬처럼 말소기준보다 빠른 임차인의 미상 보증금은 별도 문제입니다. 따라서 추가 유찰만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박상렬 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 임대차계약의 존속 여부와 배당으로 소멸되는 범위를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 427,280,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없고 승계 가능 보증금도 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호 외 6개호가 함께 매각되며 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다세대주택입니다.
- 호칭·면적 대조. 201·202호 및 301·302호는 현지호칭과 공부상 위치·면적이 다르므로 현황도와 등기상 특정 부분을 직접 대조해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 정현수의 116,330,000원 공사대금 유치권 신고와 2026.01.19 확정된 유치권부존재확인 판결, 2026.02.10 제출 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 채권 배당 외에 박상렬의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 표의 매수인 인수 0원만을 그대로 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 872,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 427,280,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 가격이 아닙니다. 1997.03.05 전입한 박상렬이 2001.01.08 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 116,330,000원 유치권 신고도 부존재확인 승소판결이 확정되어 제출됐습니다. 하지만 박상렬의 임차보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 실질취득비용과 최종 인수액을 산정할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설과 다세대주택 6개호를 묶은 일괄매각, 3회 유찰, 호칭·면적 불일치까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격 할인형이 아니라 선순위 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형으로 보는 것이 타당합니다.
