부산지방법원 2024타경2075. 부산 사하구 장림동 1083-2의 토지와 공장·냉동창고 등으로 이용되는 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사정빈씨푸드이고, 말소기준권리는 2022.04.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이며, 신청채권자 농협은행의 청구액은 2,526,485,954원입니다.
말소기준 이후 설정된 부산은행·씨원·박종필·아이원·명건보·송민규의 근저당과 문성일·밝은무역· 부산신용보증재단·기술보증기금 등의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 반면 2025.03.17 부산회생법원의 재산보전처분은 현재 등기상 말소된 것으로 표시되지 않고 매각소멸 여부도 표시돼 있지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2075 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 1083-2 · 부산광역시 사하구 하신중앙로17번길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 냉동창고 · 사무실 및 화장실 |
| 토지 | 공장용지 · 1,301.6㎡ · 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사정빈씨푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 3,590,219,540원 / 1,759,207,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,526,485,954원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구(수변전설비) 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 많고, 보전처분은 별도 확인
말소기준은 2022.04.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 따라서 주거용 물건처럼 “임차인 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 사용관계, 사업자등록, 임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 — 감정가 대비 크게 낮아졌지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 1,759,207,000원으로 감정가 3,590,219,540원의 49% 수준입니다. 다만 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료는 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,759,207,000원 | 3,830,214,234원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,231,444,900원 | 4,352,698,713원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 862,011,430원 | 4,718,437,848원 |
현재 회차에서도 총 채권액 5,569,429,164원 가운데 배당되는 금액은 1,739,214,930원이며 3,830,214,234원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금도 0원입니다. 유찰이 추가되면 채권자 미배당 규모는 더 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,759,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,992,070원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 2,976,000,000원 | 1,739,214,930원 |
| 주식회사부산은행 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 주식회사씨원 근저당 | 160,000,000원 | 0원 |
| 박종필 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 주식회사아이원 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 명건보 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 송민규 근저당 | 260,000,000원 | 0원 |
| 문성일 가압류 | 401,269,242원 | 0원 |
| 주식회사 밝은무역 가압류 | 16,200,000원 | 0원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 37,499,985원 | 0원 |
| 기술보증기금 가압류 | 475,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 453,459,937원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행주식회사 근저당에도 전액 미치지 못하며, 후순위 권리는 예상배당 0원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·매각범위 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장 및 냉동창고, 사무실 및 화장실, 별도 냉동창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장부분은 철골조·경량철골조, 사무실부분은 철근콘크리트조, 별도 냉동창고는 경량철골구조입니다.
- 공부와 현황. 건물 일부 구조는 공부상 파이프조이나 현황은 철골조이며, 지붕 일부도 공부상 판넬지붕이나 현황은 슬래브지붕입니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 제시외 기계기구인 수변전설비가 일괄매각에 포함됩니다. 제시외 건물 위치·면적은 개략 실측에 의한 것으로 별도 측량이 필요합니다.
- 입지. 보림초등학교 남서측 인근이며, 주위는 소규모공장 지대로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 1,301.6㎡ 공장용지이며 준공업지역·일반산업단지·산업시설구역·비행안전구역에 해당합니다. 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재산보전처분 확인. 2025.03.17 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 등 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건이며 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 제시외 건물 확인. 위치와 면적이 개략 실측에 따른 것이므로 경계·면적·소유관계와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 수변전설비가 매각에 포함되므로 현존 여부와 상태, 실제 인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 대조. 공부상 구조와 실제 구조·지붕 형태가 일부 다르므로 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저가는 1,759,207,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 재매각, 임대관계 미상, 2025.03.17 재산보전처분, 제시외 건물·수변전설비 일괄매각, 그리고 공부와 실제 건물 구조의 차이가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
말소기준 이후 금전채권은 대부분 매각소멸 구조지만, 남아 있는 보전처분과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 “인수 0원”만 보고 권리 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 이 물건은 가격보다 권리·점유·매각범위 확인이 먼저인 공장 물건입니다.
