부산지방법원 2024타경2457. 사상역 인근 사상역경보센트리안2차 17층 1703호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 추정했습니다. 다만 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 감정가 86,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 42,140,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권과 점유자입니다.
을구 1번 김진성의 주택임차권은 2020.12.01. 전입·확정일자를 갖추고 2023.02.02. 등기됐습니다. 등기상 미반환 보증금은 50,000,000원이며, 현재 회차 예상배당은 40,981,480원입니다. 부족분 9,018,520원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각가가 보증금보다 낮으므로, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담은 약 50,000,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용까지 더한 현재 회차의 확인된 실질취득은 51,158,520원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 사상로170번길 31, 17층 1703호 (괘법동, 사상역경보센트리안2차) |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 중 17층 · 주거용 오피스텔 추정 |
| 소유자 | 주식회사신승주택 지분 100분의 90.28 · 권정임 지분 100분의 9.72 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진성 / 54,927,801원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2023.10.19. 금정세무서 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2023.10.19. 접수된 금정세무서 압류입니다. 이후의 현재 강제경매개시결정과 지방세 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김진성의 전입·확정일자와 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 매수인이 인수할 권리로 명시돼 있습니다.
2023.01.19. 서혜림이 신청한 종전 강제경매개시결정은 2023.11.03. 취소기각결정을 원인으로 2023.11.15. 말소됐습니다. 반면 현재 사건의 강제경매개시결정은 2024.06.20. 김진성을 채권자로 등기됐습니다. 등기 임차권자와 현재 경매 채권자의 이름이 모두 김진성으로 같아, 관계인 여부와 임대차의 실질을 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미확인 인수를 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김진성 주택 전부 · 임차권등기 | 2020.12.01. 2020.12.01. | 50,000,000원 90,000,000원 중 미반환액 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 9,018,520원+ |
| 김덕형 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2022.02.04. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 그러나 김진성의 미배당 보증금 9,018,520원을 더하면 확인된 실질취득액은 51,158,520원으로 올라갑니다. 감정가 대비로는 약 59.5%입니다. 김덕형 관련 인수액과 세금 변동은 포함하지 않은 금액이므로 실제 취득부담은 이보다 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김진성 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 9,018,520원 | 51,158,520원+ |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 29,497,999원 | 21,432,965원 | 50,930,964원+ |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 20,648,599원 | 30,123,076원 | 50,771,675원+ |
낙찰가가 42,140,000원에서 20,648,599원까지 내려가도 확인된 실질취득액은 51,158,520원에서 50,771,675원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 | - |
| 1. 임차인 김진성 보증금 | 50,000,000원 | 40,981,480원 | 9,018,520원 |
| 2. 종전 경매채권 · 서혜림 | 54,927,801원 | 0원 | 54,927,801원 미배당 |
| 3. 현 경매채권 · 김진성 | 54,927,801원 | 0원 | 54,927,801원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상배당 계산상 두 경매채권의 총 미배당액은 109,855,602원입니다. 종전 서혜림 강제경매개시결정은 등기상 취소·말소된 이력이 있으므로 실제 채권관계와 배당요구 여부를 배당요구종기 서류에서 다시 확인해야 합니다. 당해세와 김덕형의 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 사상역 남동측 인근으로, 소규모 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장·부산서부사상버스터미널·도시철도 2호선 사상역·부산김해경전철 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 주거용으로 추정되지만 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 17층이며, 승강기·소화전·화재탐지·기계식 주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터 포장도로와 북측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김덕형 임대차 원본 확인. 계약일, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 김진성의 이중 지위 확인. 임차권자이자 현 경매 채권자로 기재된 경위와 채권의 실질, 임차보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 금정세무서와 사상구 압류의 체납세액·법정기일·당해세 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 응찰. 현재 확인된 51,158,520원에 김덕형 관련 인수 가능액과 명도·체납 비용을 더한 금액으로 상한을 정해야 합니다.
- 내부 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용의 차이, 내부 상태, 기계식 주차 이용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 종전 경매채권 대조. 취소·말소된 서혜림 사건의 채권이 현재 배당절차에 남아 있는지 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “인수 총액”을 보라
겉으로는 감정가 86,000,000원짜리 오피스텔을 42,140,000원에 살 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 김진성 보증금 미배당 9,018,520원이 승계되므로 확인된 실질취득은 이미 51,158,520원입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 50,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 김덕형입니다. 말소기준보다 앞선 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 국세·지방세가 임차인보다 먼저 배당될 가능성까지 고려하면 현재 계산된 인수액도 늘 수 있습니다. 실거래 시세 비교값도 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 낮은 최저가는 확실하지만, 최종 취득비용은 아직 닫히지 않았습니다. 권리관계가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.