인천지방법원 2024타경14840. 인천 연수구 옥련동 양지아트빌 3층 302호, 감정 이용상태상 다세대주택 구조인 집합건물입니다. 물건은 2001.08.27 사용승인된 7세대 규모의 양지아트빌이고, 데이터상 대상 면적은 47.66㎡입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 58,310,000원입니다. 표면상 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “싸다”가 아니라 실제 임차관계와 세금 우선공제, 그리고 소규모 다세대 환금성을 확인해야 한다는 점입니다.
임차인으로는 방효춘 1명이 조사되어 있습니다. 전입일은 2021.08.31이고, 데이터의 위험 메모는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 비어 있으므로, 대항력 있는 보증금 인수형 물건으로 볼 수는 없지만 임대차 원본 확인은 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련로99번길 19-11, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 다세대주택 구조 · 대상 면적 47.66㎡ |
| 단지 / 세대수 | 양지아트빌 · 7세대 · 사용승인 2001.08.27 |
| 소유자 | 문기성 (2010.12.27 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백령농업협동조합 / 89,786,291원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나, 임차·세금 확인형
말소기준권리는 데이터상 2001.09.13 을구 1번 근저당권으로 계산되어 있습니다. 그 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계·대위 중복신고 아님
보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라, 데이터상 실제 임차인으로 확인되는 사람은 방효춘 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 배지 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방효춘 | 2021.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,449,580원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 67,600,000원 | 56,860,420원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 백령농업협동조합 | 100,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 인천신용보증재단 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 인천신용보증재단 | 66,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,310,000원 가정 시 채권자 총 청구 316,080,000원 중 총 배당은 56,860,420원, 미배당은 259,219,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 내려갈수록 싸지만, 시장성도 확인해야 한다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 49% | 58,310,000원 | 259,219,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34% | 40,817,000원 | 276,397,706원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24% | 28,571,900원 | 288,422,394원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥련중학교 서측 인근. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통이용편의도는 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 3-4m 내외의 진입로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 방효춘의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 없음으로 표시되어 있어도 임대차 원본은 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 노트가 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 회수 구조. 현재 회차 시뮬레이션에서 신청채권자 백령농업협동조합의 배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 환금성 확인. 양지아트빌은 7세대 규모이고, 제공 데이터상 최근 낙찰가가 없습니다. 매도 기간과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 49%만으로 매수 결론을 내리지 말고, 내부 상태·점유관계·관리비·인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원입니다. 전입 임차인도 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 실제 임차인 1명, 국세·지방세 압류 4건 노트, 7세대 소규모 다세대라는 환금성 변수를 같이 놓고 보면 결론은 보수적이어야 합니다. 권리 인수는 0원, 하지만 확인 난도는 낮지 않습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 49%가 아니라, 그 가격이 임차·세금·환금성 리스크까지 보상하는지입니다.
