감정가 41%까지 내려왔지만, 실질취득액은 아직 모른다 — 역삼동 609-10

서울중앙지방법원 2024타경2662. 강남구 역삼동 609-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설입니다. 토지는 335.6㎡의 대지이고 건물은 연와조 스라브 위 기와지붕 2층 구조입니다. 지하철 9호선 언주역 남서측 인근이라는 입지보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계와 인수 위험입니다.

이 사건의 등기상 말소기준권리는 2014.11.28. 설정된 하나은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권 360,000,000원, 임의경매개시결정과 국세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 말소기준권리 이전에 전입한 박길송, 최예희, 김정훈의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 제공된 배당 추정표의 매수인 인수액 0원은 임차보증금까지 확정한 결론이 아니라, 표에 반영된 채권만으로 계산한 결과로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준권리보다 점유관계가 더 어렵다

등기 연혁상 2002년·2005년 신한은행 근저당권은 2006.05.02. 말소됐고, 2007년·2012년 국민은행 근저당권도 각각 2014.12.01. 말소됐습니다. 현재 분석의 등기상 말소기준은 2014.11.28. 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 2017년 하나은행 근저당권과 2024년 경매개시결정, 2025년 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자 분석 — 선순위 가능 3명의 보증금이 모두 미상

박길송·최예희·김정훈은 전입일이 모두 말소기준권리 2014.11.28.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이들의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득액은 최저가보다 커집니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인율은 시세 할인율이 아니다

동일 용도·입지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가 5,421,488,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 현재 확인되는 41%는 감정가 대비 최저가 비율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

특히 이 물건은 순수 주거용 아파트가 아니라 단독주택 및 근린생활시설로 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 일반적인 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 토지 가치와 건물 이용상태, 임대차관계, 근린생활시설의 수익성 및 용도 적합성을 함께 확인해야 합니다. 따라서 4회 유찰됐다는 사실도 저평가의 증거라기보다 권리·점유·활용 불확실성이 가격에 반영된 신호로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,421,488,000원 가정)

위 표는 제공된 추정 산식으로, 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 가능 점유자들의 보증금은 반영되지 않았습니다. 또한 말소등기가 확인되는 과거 근저당권이 배당 항목에 포함돼 있어 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 유치권·건물 상태 — 등기 밖 위험을 따로 봐야 한다

2025.09.29.에는 건물 등기부 표제부의 주용도와 1층 면적을 건축물대장과 일치시키는 증축 및 용도변경등기가 이뤄졌습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 변경등기 전후의 실제 이용상태와 임대구획, 공사 범위를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 지하철 9호선 언주역 남서측 인근이며, 봉은사로와 논현로 후면의 근린생활시설, 주택, 주상복합건물, 업무시설 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 언주역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 335.6㎡의 대지로 평지·사다리형·소로각지이며, 공시지가는 11,820,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종전용주거지역과 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 거래·이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 취득 및 이용과 관련된 적용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 강남구 역삼동 입지라는 장점은 있으나, 단독주택·근린생활시설 혼합 이용, 다수 점유자, 유치권 신고와 토지·건물 일괄매각 구조로 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 3명의 임대차 원본 확인. 박길송·최예희·김정훈의 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 가족관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 최저가에 미배당 임차보증금과 유치권 관련 부담 가능액을 더한 금액으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 유치권 현장 확인. 유치권 신고인의 실제 점유 여부, 출입 통제, 현수막·안내문, 열쇠 보유 및 공사대금 증빙을 조사해야 합니다.
• 등기와 배당표 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 신한은행·국민은행 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
• 용도변경 내용 확인. 2025.09.29. 증축 및 용도변경등기 이후 건축물대장, 현황도와 실제 각 층 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 제1종전용주거지역·제2종일반주거지역 및 토지거래계약 허가구역 적용에 따른 취득·개발·임대 활용 조건을 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 조사된 점유관계가 5명인 만큼 인도명령 적용 여부와 별개로 협상기간, 이사비, 소송 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 유치권 신고서와 불인정 의견서를 모두 확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 풀어야 할 세 가지

이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 13,236,058,430원에서 4회 유찰돼 최저가가 5,421,488,000원, 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 자료만으로는 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.

첫째, 말소기준권리보다 앞선 전입자 3명의 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 둘째, 500,000,000원의 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 다투어지고 있습니다. 셋째, 등기부상 말소된 근저당권들이 예상배당표에 포함돼 있어 실제 권리와 배당 구조의 재검증이 필요합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 위험의 금액은 아직 숫자로 확정되지 않은 상태입니다.

결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 가능 임차보증금, 유치권 점유·채권, 존속 근저당과 실제 배당표를 모두 확정한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 할인율은 매력적이지만, 현재 단계의 권리분석 결과는 보류가 아니라 고위험 검증 대상입니다.