인천지방법원 2024타경15348. 청라동 센트럴시티 14층 건물 내 9층 919호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 이효정은 거래가액 333,560,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 주식회사 신한은행 앞으로 채권최고액 283,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
후순위로 주식회사더블유케이홀딩스의 채권최고액 156,390,000원 근저당권이 존재하지만, 말소기준권리보다 접수번호가 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 채권자 미배당액은 322,358,898원이 발생하지만, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 권리보다 더 중요한 판단 요소는 3회 유찰의 원인과 실제 거래·임대 수요, 그리고 근린시설 표기와 오피스텔 이용의 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15, 9층 919호 (청라동, 센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2022.03.18 |
| 소유자 | 이효정 (거래가액 333,560,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 119,707,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 239,586,862원 |
| 등기상 담보·압류 | 근저당권 2건 · 압류 0건 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수액은 0원
2022.03.28 주식회사더블유케이홀딩스 명의의 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이어졌고, 2022.06.21 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 이효정 명의로 소유권이전등기가 접수됐습니다.
같은 날 접수번호 213346으로 설정된 주식회사 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 접수번호 213347인 주식회사더블유케이홀딩스 근저당권과 2024.11.21 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%지만 시세 할인율은 아니다
감정가 349,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,707,000원입니다. 숫자상 감정가의 34.3%이지만, 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가 대비 할인폭은 같은 개념이 아닙니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (34.3%) | 119,707,000원 | 117,231,102원 | 322,358,898원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 83,794,900원 | 81,886,592원 | 357,703,408원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 58,656,430원 | 57,200,614원 | 382,389,386원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권 부족분 자체가 매수인의 취득금액을 높이지는 않습니다. 다만 실제 수익성은 해당 호실의 거래가·임대료·공실 가능성·관리비·점유 상태를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,475,898원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 신한은행 | 283,200,000원 | 117,231,102원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사더블유케이홀딩스 | 156,390,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 439,590,000원 중 117,231,102원이 채권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 322,358,898원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천해원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 919호로, 사용승인일은 2022.03.18입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,801.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 4,330,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔) 이용 물건으로, 3회 유찰된 경과를 고려해 실제 매매·임대 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용의 관계를 건축물대장·현황과 대조하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신 실제 거래가와 임대료를 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 점유, 관리 상태, 공실, 용도, 관리비, 거래 수요 등 반복 유찰의 배경을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사더블유케이홀딩스 근저당권에는 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 5층 에이-546호와 센트럴시티 8층 803호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비와 인도·명도에 필요한 비용을 권리상 실질취득금액과 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 결론은 같지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 확인이 필수입니다.
가격 역시 감정가 349,000,000원에서 119,707,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저평가를 확정할 수 없습니다. 사건상 근린시설이면서 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 인수 위험은 낮지만 가격·점유·용도·환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적 검증입니다.
