2,008,805,000원
부산지방법원 2024타경4767. 부산도시철도 2호선 사상역 북측 인근의 테마모텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층으로 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역의 대지 583.8㎡입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
권리관계의 기준은 2016.08.01. 서부산농업협동조합 근저당권 2,820,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권들과 김정욱 근저당권, 조윤영 가압류, 사상구 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김정욱과 김문자의 전입일도 각각 2023.11.29.와 2024.07.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-12 테마모텔 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로81번길 72 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 |
| 토지 | 대 583.8㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강두용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,856,573,100원 / 2,008,805,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 4,323,320,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2003년부터 2015년 사이의 우리은행 근저당권, 전세권 및 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2016.08.01. 서부산농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문자 | 2024.07.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정욱 | 2023.11.29 | 250,000,000원 차임 13,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김문자는 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 김정욱 역시 보증금 250,000,000원과 차임 13,500,000원이 기재돼 있으나 전입일이 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 가격 해석 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 5,856,573,100원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,008,805,000원입니다. 감정가 대비 34.3%이며 금액으로는 3,847,768,100원 낮아졌습니다. 그러나 숙박시설은 건물 상태, 객실 구성, 영업현황, 제시외 건물, 위반건축물 내용에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,008,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,488,050원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 2,820,000,000원 | 1,986,316,950원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 19번 근저당 · 김정욱 | 250,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 조윤영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,322,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,986,316,950원이며, 미배당액은 3,335,683,050원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,008,805,000원 | 1,986,316,950원 | 3,335,683,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,406,163,500원 | 1,389,701,865원 | 3,932,298,135원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 984,314,449원 | 972,071,305원 | 4,349,928,695원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중인 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물입니다.
- 입지. 부산도시철도 2호선 사상역 북측 인근이며, 주변은 상업용·주상용 건물과 숙박시설, 위락시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 교통 여건은 편리합니다.
- 토지. 대 583.8㎡, 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 설비. 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 수배전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물로 등재됐다는 내용이 별도로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 위반 위치·면적·용도와 원상복구 또는 이행강제금 관련 사항을 건축물대장 및 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적과 이용 상태를 감정평가서 및 현황도면과 대조해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 김문자의 보증금과 사용 부분, 김정욱의 임대차 및 근저당권 관계, 실제 점유와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 현황 확인. 객실과 공용부의 상태, 소방·승강기·수배전설비, 영업 지속 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 감정가 대비 34.3%라는 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 토지와 건물의 현황 및 위반사항을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 크더라도 후순위 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 당해세와 실제 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 건물 리스크는 남는다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016.08.01. 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명의 전입과 나머지 근저당권·가압류·압류는 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 5,856,573,100원에서 2,008,805,000원까지 내려왔어도 이미 3회 유찰됐고, 숙박시설 운영 상태와 위반건축물, 제시외 건물, 김정욱의 임차인·근저당권자 관계를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인 항목은 다수. 가격 메리트는 이 위험과 비용을 모두 확인한 뒤에만 판단할 수 있습니다.
