부산지방법원 2024타경4767. 사상구 괘법동 테마모텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층이며 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 583.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 속합니다. 소유자는 강두용이고, 신청채권자는 서부산농업협동조합, 청구액은 4,323,320,173원입니다.
권리의 기준점은 2016.08.01 설정된 서부산농업협동조합의 채권최고액 2,820,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 근저당들, 김정욱 근저당, 조윤영 가압류, 경매개시결정 및 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 두 임차인 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-12 테마모텔 · 부산광역시 사상구 광장로81번길 72 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 |
| 토지 | 583.8㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강두용 |
| 감정가 / 최저가 | 5,856,573,100원 / 2,008,805,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 4,323,320,173원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2016.08.01 근저당입니다. 이후 근저당 4건과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 과거 우리은행 근저당과 전세권, 국민은행 근저당, 조윤영 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문자 | 2024.07.17 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정욱 | 2023.11.29 | 보증금 250,000,000원 · 차임 13,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 2016.08.01 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 항목도 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — ‘34.3%’는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저매각가는 2,008,805,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 숙박시설의 실제 매매시세와 직접 비교한 수치가 아니므로, “감정가의 34.3%니까 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 34.3% | 2,008,805,000원 | 1,986,316,950원 | 3,335,683,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 1,406,163,500원 | 1,389,701,865원 | 3,932,298,135원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 984,314,449원 | 972,071,305원 | 4,349,928,695원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,008,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,488,050원 |
| 1. 을구 11 근저당 · 서부산농업협동조합 | 2,820,000,000원 | 1,986,316,950원 |
| 2. 을구 13 근저당 · 서부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 14 근저당 · 서부산농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 17 근저당 · 서부산농업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 19 근저당 · 김정욱 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4 가압류 · 조윤영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 5,322,000,000원 중 예상 배당은 1,986,316,950원이고, 미배당은 3,335,683,050원입니다. 신청채권자의 청구액 4,323,320,173원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 사상역 북측 인근이며, 주변은 상업용·주상용 건물과 숙박시설·위락시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 사상역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이며, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 수배전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 583.8㎡ 대지, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,224,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역에 관련돼 있습니다.
- 공부 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있지만, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 일괄매각·제시외 건물 포함 주의가 명시돼 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으며, 현황조사·매각물건명세서에는 김문자·김정욱이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 매각물건명세서상 위반건축물 등재 주의가 있으므로 위반 부분과 시정 가능 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된다고 명시돼 있으므로 감정평가서의 대상 범위와 현황을 대조하세요.
- 김정욱 임대차 확인. 임차인 김정욱과 을구 19 근저당권자 김정욱의 관계, 보증금 250,000,000원과 차임 13,500,000원의 실제 계약관계를 확인하세요.
- 김문자 점유관계 확인. 전입은 2024.07.17로 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명확히 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이나 이는 유찰 결과일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 숙박시설 가치와 매매사례를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본에서 매각대상, 임차관계, 위반건축물 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제다
이 사건은 권리 승계만 보면 비교적 명료합니다. 2016.08.01 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리와 두 임차인의 전입은 모두 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 숙박시설이 3회 유찰돼 최저가가 2,008,805,000원, 감정가의 34.3%까지 내려온 상태이고, 매각물건명세서에는 위반건축물·제시외 건물·일괄매각이라는 확인 요소가 붙어 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 소멸하니 싸다”가 아니라, 권리 인수는 0원이지만 물건 상태와 실제 가치 검증이 입찰의 승부처인 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
