부산지방법원 2024타경5005. 부산 강서구 대저2동 2641의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 582.0㎡이고, 감정 이용상태는 단독주택과 함께 창고, 부속사(헛간), 퇴비사로 구성됩니다. 등기상 소유자는 한종열이며, 2005년 대저농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2020년 같은 조합의 근저당권과 2024년 한종문의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 채무는 없습니다. 그러나 이 사건은 권리관계보다 물건 자체를 더 세밀하게 봐야 합니다. 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함이고, 본건은 계획도로에 약 180㎡ 저촉되어 이를 감안해 평가됐습니다. 임대관계는 미상으로 확인돼 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 2641 · 부산광역시 강서구 공항로743번길 5-54 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 582.0㎡ |
| 이용상태 | 단독주택 · 창고 · 부속사(헛간) · 퇴비사 |
| 소유자 | 한종열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,256,675,100원 / 431,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한종문 / 203,757,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 계획도로 약 180㎡ 저촉 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2005.09.13. 설정된 대저농업협동조합 근저당권 26,000,000원입니다. 2020.04.28. 같은 조합의 근저당권 180,000,000원과 2024.12.05. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 3회 유찰 가격 — 감정가 대비 하락만으로 판단하지 말 것
감정가 1,256,675,100원에서 현재 최저매각가는 431,040,000원으로 내려왔고, 시나리오상 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 4회 유찰 시 301,728,000원, 5회 유찰 시 211,209,600원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 431,040,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 301,728,000원 | 113,053,652원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 211,209,600원 | 202,304,794원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다. 특히 단독주택과 토지, 창고·부속사·퇴비사, 계획도로 저촉이 함께 얽힌 물건이므로 단순히 “감정가 대비 34.3%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,710,400원 |
| 1. 근저당 · 대저농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대저농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한종문 | 203,757,460원 | 203,757,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,572,140원 |
현재 최저매각가 431,040,000원 가정 시 채권자 청구액 409,757,460원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 14,572,140원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕두초등학교 남측 인근으로 단독주택, 소규모 공장, 농경지(전·답) 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산-김해 경전철 서부산유통지구(금호마을)역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 582.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 비행안전제5구역(전술)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 소로2류는 저촉됩니다.
- 계획도로. 본건은 계획도로에 약 180㎡ 저촉되며, 감정평가에서도 이를 감안했습니다.
- 건물. 단독주택은 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층, 창고·부속사는 조적조 슬래브지붕 단층, 퇴비사는 조립식구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 계획도로 저촉 확인. 약 180㎡ 저촉이 토지 이용과 향후 가치에 미치는 영향을 도면과 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 포함 범위를 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 건물 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 및 내부 마감재를 조사하지 못한 건물이 있으므로 보수비 변수를 고려해야 합니다.
- 유찰가 해석. 현재 최저가는 감정가 34.3% 수준이지만 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가치는 동일하지 않습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리, 공동담보, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2005년 대저농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰과 감정가 34.3%만 보고 가격 메리트를 단정하기에는 물건 특성이 복합적입니다. 단독주택과 토지, 창고·부속사·퇴비사, 제시외 건물, 계획도로 약 180㎡ 저촉, 임대관계 미상이라는 요소가 동시에 존재합니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 현장확인형입니다. 응찰 여부는 권리보다 토지 활용성·건물 상태·점유관계가 좌우하는 물건입니다.
