부산지방법원 2024타경108201. 신만덕휴 102동 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 29,532,000원으로 감정가 123,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 표면 최저가도 아닙니다. 말소기준은 2024.04.17 서민금융진흥원 가압류인데, 그보다 앞서 2023.04.06 대동엘리베이터주식회사의 전세권 115,000,000원과 김용락의 대항력 있는 임차권이 존재합니다.
김용락은 2019.12.31 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차인으로, 임차보증금 105,000,000원에 대해 우선변제를 행사합니다. 현재 매각가 29,532,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 931,576원을 먼저 제외한 뒤 김용락에게 28,600,424원이 배당되고, 76,399,576원이 부족합니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이므로 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어 실질 부담이 크게 줄지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천로307번길 31-1, 102동 5층502호 (만덕동,신만덕휴) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 49.045㎡ · 5층건 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 실제 이용상태는 경매진행시 확인 요함 |
| 소유자 | 조동환 · 2023.02.23 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 29,532,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,813,168원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.04.17 서민금융진흥원 가압류 14,255,069원입니다. 따라서 그 이후인 2024.08.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 을구 1번 전세권과 김용락 임차권은 단순히 최저가가 내려갔다고 사라지는 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 후 미배당 주의
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현재 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용락 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2019.12.31 | 우선변제 확정일자 2019.12.31 · 배당요구 | 76,399,576원 |
김용락의 임대차계약일은 2019.11.12, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2019.12.31입니다. 임차권등기는 2023.06.19 이루어졌고 보증금 115,000,000원 중 반환되지 않은 금액 105,000,000원이 등기되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 29,532,000원이 아니라 실질 부담으로 봐야 한다
신만덕휴 동일면적 거래 표본은 2건입니다. 거래시점은 2023.02~03이며, 평균은 128,250,000원, 최신 거래는 2023.03의 121,500,000원입니다. 표면 최저가 29,532,000원은 이 평균의 23%에 불과하지만, 대항력 임차인 미배당액과 별도 선순위 전세권을 제외한 숫자라 가격 메리트 판단의 기준으로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 49.05㎡ | 3 | 121,500,000원 |
| 2023.02 | 49.05㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 평균 | 49.05㎡ | 2건 | 128,250,000원 |
현재 배당표의 임차인 미배당 76,399,576원에 매각물건명세서상 인수 전세권 115,000,000원을 더하면 확인되는 인수 부담만 191,399,576원입니다. 여기에 현재 최저가 29,532,000원을 합친 실질취득 부담은 220,931,576원입니다. 이는 감정가 123,000,000원뿐 아니라 거래 표본 평균 128,250,000원도 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,576원 |
| 1. 임차인 김용락 보증금 | 105,000,000원 | 28,600,424원 |
| 2. 전세권 · 대동엘리베이터주식회사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,255,069원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,813,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김용락의 보증금 부족분은 76,399,576원으로 계산되어 있으며, 을구 1번 전세권은 배당 0원인 상태에서 매수인 인수 권리로 기재되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당 인수 | 전세권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 29,532,000원 | 76,399,576원 | 115,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 23,625,600원 | 82,199,661원 | 115,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 18,900,480원 | 86,839,729원 | 115,000,000원 |
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다. 이 사건 역시 이미 9회 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “많이 유찰돼 싸진 물건”으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당액이 낙찰가 하락을 상당 부분 상쇄하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매진행시 확인이 필요합니다.
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백양중학교 북서측 인근이며, 단독주택과 소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근 가능, 인근 시내버스정류장이 있으며 북서측 도보 10분 거리에 부산도시철도3호선 만덕역이 있습니다.
- 건물. 2015.09.14 사용승인의 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 승강기·소방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 남측 인접 공도를 통해 차량 진출입 가능하며 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 백양중학교 상대보호구역입니다.
- 규모. 신만덕휴는 10세대이며 동일면적 거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권 115,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 김용락 인수액 확인. 현재 배당계산상 미배당 76,399,576원이 발생합니다. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 완결된 문언을 반드시 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 서류 확인. 2026.01.22자 비고의 우선변제권 주장 및 대항력 관련 문언과 보증금 양도 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 표면 최저가 금지. 29,532,000원을 취득원가로 보지 말고 선순위 인수 부담을 합산해 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 실제 이용상태는 경매진행시 확인이 필요하므로 점유 및 사용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “선순위 인수”를 본다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 123,000,000원 대비 최저가 29,532,000원, 9회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 나옵니다. 김용락은 말소기준보다 훨씬 앞선 2019.12.31 전입·점유·확정일자를 갖추고 있고, 현재 회차에서 보증금 105,000,000원 중 76,399,576원이 배당되지 않습니다. 여기에 별도로 2023.04.06 설정된 대동엘리베이터주식회사 전세권 115,000,000원이 매수인 인수 권리로 기재돼 있습니다.
따라서 현재 확인되는 권리를 그대로 반영하면 최저가 29,532,000원에 인수 부담 191,399,576원을 더한 실질취득 부담 220,931,576원을 기준으로 봐야 합니다. 동일면적 거래 표본 평균 128,250,000원과 최신 거래 121,500,000원보다 높은 수준입니다. 이 사건은 유찰 횟수가 많다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지 않는 전형적인 선순위 인수형입니다. 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 전세권·임차권의 실제 인수 여부와 대항력 포기·말소 확약의 완결된 원문 확인입니다.
