30,733,000원
부산지방법원 2024타경109167. 부산 사하구 신평동 신평럭키무지개타운 4동 11층 1111호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 128,000,000원에서 네 차례 유찰된 30,733,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 계산할 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 권민우는 2018.04.30. 확정일자를 받고 2018.05.25. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2022.01.05. 양충호 근저당보다 앞섭니다.
권민우의 임차보증금은 90,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 953,194원을 제외한 29,779,806원만 임차인에게 배당되고, 나머지 60,220,194원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 90,953,194원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로 총 취득 부담은 약 90,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신산북로43번길 43, 4동 11층 1111호 (신평동, 신평럭키무지개타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 15층 건물 내 11층 |
| 실거래 비교면적 | 63.3㎡ |
| 소유자 | 부동산기술유한책임회사 (2021.08.10. 강제경매 매각, 2021.10.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 30,733,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권민우 / 104,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 정보 | 신평럭키무지개타운 · 415세대 · 1990.07.25. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다
등기부상 말소기준권리는 2022.01.05. 설정된 양충호의 근저당권 48,000,000원입니다. 이 근저당권과 2024.09.03. 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 2023.07.25. 등기된 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유가 2018.05.25.로 말소기준보다 앞서므로 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민우 | 4동 1111호 부동산 전부 주거·임차권등기 | 90,000,000원 | 2018.05.25. | 2018.04.30. | 2023.07.25. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 60,220,194원 |
권민우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유와 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 90,000,000원
이 사건의 핵심은 최저매각가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 늘어난다는 점입니다. 현재 회차부터 여섯 차례 유찰 시나리오까지 낙찰가와 인수액의 합계는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 30,733,000원 | 60,220,194원 | 90,953,194원 |
| 5회 유찰 시 | 21,513,100원 | 69,274,136원 | 90,787,236원 |
| 6회 유찰 시 | 15,059,169원 | 75,611,896원 | 90,671,065원 |
최저매각가는 30,733,000원에서 15,059,169원까지 내려가지만, 인수액은 60,220,194원에서 75,611,896원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않습니다. 입찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 90,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
신평럭키무지개타운의 실거래 12건 전체 평균은 112,250,000원이지만, 과거의 높은 거래가가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 104,666,666원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 63.3㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 58.62㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.11 | 58.62㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 58.62㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 63.3㎡ | 10 | 116,000,000원 |
| 2024.07 | 58.62㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 58.62㎡ | 14 | 122,000,000원 |
| 2024.05 | 58.62㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2024.01 | 58.62㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2023.07 | 63.3㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 104,666,666원 |
현재 회차 실질취득 90,953,194원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다. 그러나 가장 최근의 2026.04. 거래는 이 물건과 동일한 63.3㎡·10층이 90,000,000원에 거래됐고, 실질취득액은 이보다 953,194원 높습니다. 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없으며, 하락 추세가 이어진다는 점까지 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 953,194원 |
| 1. 임차인 권민우 보증금 | 90,000,000원 | 29,779,806원 |
| 2. 근저당권 · 양충호 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권민우 | 104,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차인의 미배당 보증금 60,220,194원은 매수인이 인수합니다. 양충호 근저당권과 신청채권은 현재 가정에서 배당액이 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평초등학교 남서측 인근에 위치하며, 남측과 동측은 공동주택·단독주택·근린생활시설, 북측과 서측은 자연림 상태의 임야와 농지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동매역은 남동측 직선거리 400m 지점에 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물의 11층입니다. 급배수·위생·승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 폐문·부재로 내부 벽체와 바닥 상태는 조사되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 814,960원/㎡입니다. 남동하향 경사지의 공동주택 부지로 단지 남동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 환금성. 415세대·1990.07.25. 사용승인 단지입니다. 최근 동일 면적 거래가 128,000,000원에서 90,000,000원으로 내려왔고 최근 거래 추세도 -12.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 응찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더해 최신 거래 90,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 결과 재계산. 집행비용과 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동되므로 매각 직전 최신 서류로 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 권민우로 기재된 경위, 임대차계약서, 보증금 지급 자료와 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 돼 있으나 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 내부도 폐문·부재로 조사되지 않았습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 최저가는 내려가도 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 90,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,073만원 낙찰”이 아니라 “9,095만원 취득”
이 물건의 최저매각가 30,733,000원은 실제 취득 부담의 일부일 뿐입니다. 임차인 권민우의 보증금 90,000,000원 중 60,220,194원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 90,953,194원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총액은 90,000,000원 부근에서 유지됩니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 104,666,666원보다 낮지만, 동일 면적 최신 거래 90,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -12.7%이고 이미 네 차례 유찰됐습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 기재된 관계인 확인 문제까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 제한적이고, 권리 확인 난도는 높은 인수형 물건입니다.
