부산지방법원 2024타경109167. 부산 사하구 신평동 신평럭키무지개타운 4동 1111호 아파트입니다. 감정가 128,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 최저매각가 15,059,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로만 보면 매우 큰 폭의 할인이지만, 실제 권리관계를 확인하면 이야기가 달라집니다. 임차인 권민우는 2018.05.25 전입·점유를 시작했고, 2018.04.30 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 양충호의 근저당권 설정일 2022.01.05보다 앞서는 임차관계입니다.
권민우는 2023.07.25 임차권등기를 마쳤으며, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 납부하면 권리관계가 정리되는 일반적인 소멸형 경매가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 채무가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신산북로43번길 43, 4동 11층 1111호 (신평동, 신평럭키무지개타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 · 15층 건물 중 11층 |
| 단지 | 신평럭키무지개타운 · 415세대 · 1990.07.25 준공 |
| 소유자 | 부동산기술유한책임회사 (2021.10.19 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 128,000,000원 |
| 최저매각가 | 15,059,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 12%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 권민우 / 104,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 실제 임차인 | 권민우 1명 · 보증금 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 · 양충호 근저당권 · 2022.01.05 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 75,612,062원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
양충호의 근저당권은 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이고, 이후 등기된 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 과거 한국주택은행·부산은행·한국외환은행 근저당권과 종전 가압류 등은 등기부상 이미 말소되었습니다. 그러나 임차권등기 자체의 매각에 따른 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 보증금 미배당 잔액은 인수 대상으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원의 인수 구조
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민우 4동 1111호 전부 |
90,000,000원 | 2018.05.25 2018.04.30 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2018.04.20 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2018.05.25 |
| 점유개시일 | 2018.05.25 |
| 확정일자 | 2018.04.30 |
| 임차권등기 | 2023.07.25 · 을구 8번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.25 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 14,387,938원 |
| 매수인 인수 예상액 | 75,612,062원 |
실제 임차인은 권민우 1명입니다. 권민우는 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 신청채권자 청구액 104,100,000원과 임차보증금 90,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가 1,505만원이 아니라 실질취득 약 9,000만원
현재 회차의 최저매각가 15,059,000원에서 집행비용 671,062원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당액은 14,387,938원입니다. 임차보증금 90,000,000원에서 이를 차감한 75,612,062원이 매수인 인수 예상액입니다.
+ 임차보증금 인수 75,612,062원
= 실질취득액 90,671,062원
보증금 90,000,000원을 기준으로 사실상 취득 부담이 고정되며, 집행비용 추정액만큼 총 부담이 더해집니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 위 계산에 포함되지 않았습니다.
이 물건의 가격은 표면적인 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 보증금이 증가합니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득액은 약 9,000만원 수준을 유지합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 15,059,000원 | 14,387,938원 | 75,612,062원 | 90,671,062원 |
| 7회 유찰 시 | 10,541,300원 | 9,951,557원 | 80,048,443원 | 90,589,743원 |
| 8회 유찰 시 | 7,378,909원 | 6,846,089원 | 83,153,911원 | 90,532,820원 |
각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정의 시나리오입니다. 집행비용 추정과 실제 배당에 따라 인수액이 달라질 수 있으며, 모든 회차에서 임차보증금 90,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
신평럭키무지개타운은 415세대 아파트입니다. 비교 실거래 표본은 전용 63.3㎡ 및 58.62㎡ 거래이며, 전체 12건 평균은 112,250,000원입니다. 그러나 과거 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 현 시세를 판단하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 평균 104,666,666원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세 -12.7%를 우선해서 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 63.3㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 58.62㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.12 | 58.62㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2025.11 | 58.62㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 58.62㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 63.3㎡ | 10 | 116,000,000원 |
| 2024.07 | 58.62㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 58.62㎡ | 14 | 122,000,000원 |
| 2024.05 | 58.62㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2024.01 | 58.62㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2023.07 | 63.3㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 104,666,666원 |
최신 거래는 2026년 4월 전용 63.3㎡, 10층, 90,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 90,671,062원은 이 거래보다 671,062원 높습니다. 최근 12개월 평균 104,666,666원보다는 낮지만, 최신 거래와 비교하면 실질적인 가격 여유가 없는 상황입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 671,062원 |
| 1. 임차인 권민우 보증금 | 90,000,000원 | 14,387,938원 |
| 2. 근저당권 · 양충호 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권민우 | 104,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 75,612,062원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 671,062원과 임차인 배당 14,387,938원으로 매각대금 15,059,000원이 소진됩니다. 임차인 권민우는 경매 신청채권자이기도 하므로, 임차보증금 배당과 신청채권자 청구액을 별도의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사하구 신평동 신평초등학교 남서측 인근입니다. 남측·동측에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 있고 북측·서측에는 임야와 농지 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 동매역은 남동측 직선거리 약 400m에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물의 11층입니다. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다. 내부 벽·바닥은 폐문 및 부재로 조사되지 않았습니다.
- 토지. 남동하향 경사지대의 아파트 부지이며 단지 남동측으로 폭 약 10m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 포함되며 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다.
- 건축 및 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 415세대, 1990.07.25 준공 아파트입니다. 최근 가격 추세 -12.7%, 6회 유찰, 단지 평균 유찰 6.0회라는 점을 고려하면 실제 거래 가능한 가격과 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 15,059,000원이 아니라 인수액을 더한 90,671,062원을 기준으로 최신 거래 90,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 권민우의 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 잔액과 배당 확인. 예상 인수액 75,612,062원은 추정 배당을 전제로 합니다. 실제 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 변제내역을 확인해야 합니다.
- 임차관계 진정성 점검. 권민우가 임차권자이자 신청채권자인 사실만으로 가장임차인을 단정하지 말고, 임대차계약서·보증금 지급내역·신청채권의 구성을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 7회 및 8회 유찰 시에도 인수액 증가로 실질취득액이 약 9,000만원 수준에서 유지됩니다. 최저가 하락률을 곧바로 수익률로 환산해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 104,666,666원보다 최신 거래 90,000,000원에 주목하고, 최근 시세 하락 추세가 지속되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태를 구분해 확인하고, 보증금 반환 및 인도 협의에 필요한 자금을 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 벽·바닥이 조사되지 않았으므로 수리 필요성과 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.01 매각기일을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행 상황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도 실질취득액은 낮아지지 않는다”
이 물건은 감정가 128,000,000원에서 최저가 15,059,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 가격 판단의 중심입니다. 현재 회차에서는 예상 인수액 75,612,062원을 더한 실질취득액이 90,671,062원입니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 미배당액이 증가하면서 총취득 부담은 약 9,000만원 수준을 유지합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 104,666,666원이지만 최신 거래는 90,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -12.7%의 하락 추세입니다. 실질취득액이 최신 거래를 웃돌고 6회 유찰까지 겹친 만큼, 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저매각가가 아닌 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 임차관계와 배당액을 확인하고, 최신 실거래 및 하락 추세를 반영해 취득 부담을 검토해야 하는 인수형 경매입니다.
