부산지방법원 2024타경111306. 부산 사상구 감전동 마트월드 10층 건물 내 3층 비346호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 소유자 박미영 씨가 1998년 소유권을 취득했고, 2022년 파산선고 후 파산관재인 권태하 씨가 청산을 위한 형식적 경매를 신청한 구조입니다. 등기부에 한때 설정됐던 국민은행·포스코개발·에스케이글로벌·삼성전자·웨이코스의 근저당권에는 각각 말소등기가 존재합니다. 현재 권리분석의 기준은 2010년 7월 16일 신용보증기금 가압류이며, 그 뒤의 중소기업은행 가압류, 부산광역시 사상구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격의 절대액이 아니라 판매시설이라는 용도와 환금성입니다. 감정가 38,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 6,387,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 호실의 최근 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 반복 유찰과 재매각은 낮아진 가격만큼이나 점포의 실제 이용 가능성, 공실 가능성, 거래 수요를 더 엄격하게 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111306 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 낙동대로 910, 3층 비346호 (감전동, 마트월드) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 판매시설 · 철골철근콘크리트조 10층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 1997.08.26 |
| 소유자 | 박미영 (1998.03.18. 소유권이전) |
| 경매 유형 | 파산자 박미영의 파산관재인 권태하가 신청한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 6,387,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20%인 1,277,400원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 및 내부 이용상태 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
1998년 이후 설정됐던 국민은행·포스코개발·에스케이글로벌·삼성전자·웨이코스 근저당권은 2001년부터 2024년 사이 말소됐습니다. 2002년 압류와 2009년 임의경매개시결정도 각각 해제·취하로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2010.07.16. 신용보증기금 가압류 78,400,000원입니다. 그 이후의 중소기업은행 가압류 42,000,000원, 부산광역시 사상구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%를 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
현재 최저매각가격은 6,387,000원으로 감정가 38,000,000원의 16.81%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 6,387,000원입니다. 하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 부동산처럼 면적과 단지만으로 가격을 비교하기 어렵고, 같은 건물 안에서도 위치·동선·실제 영업 가능성에 따라 거래 수요가 달라질 수 있으므로 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 6,387,000원 | 286,627,966원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 4,470,900원 | 288,509,576원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 3,129,630원 | 289,826,703원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,966원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 56,000,000원 | 5,872,034원 |
| 3. 포스코개발 근저당권 | 31,500,000원 | 0원 |
| 4. 포스코개발 근저당권 | 3,600,000원 | 0원 |
| 5. 에스케이글로벌 근저당권 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 삼성전자 근저당권 | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 웨이코스 근저당권 | 24,000,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 78,400,000원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 | 42,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 292,500,000원 중 채권자 배당은 5,872,034원, 미배당액은 286,627,966원으로 계산됩니다. 다만 등기부에는 위 과거 근저당권들에 대한 말소등기가 존재하므로, 실제 배당요구권자와 배당순위는 법원의 배당요구 내역과 채권계산서를 기준으로 재확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감전교차로 남동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장과 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 3층 비346호입니다. 사용승인일은 1997.08.26이며 공동 위생·급배수, 소화전과 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터의 낙동대로에 접하고, 서측·동측·남측으로 폭 약 10미터의 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 대로1류·소로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 60미터 이하 제한지역, 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 현장 확인 한계. 조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부 구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다. 관련 공부와 외부 관찰, 인근 유사물건을 토대로 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 집합건축물대장상 판매시설이고 5회 유찰 후 재매각되는 물건입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 매입 후 임대와 매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 1,277,400원을 준비해야 합니다.
- 내부와 실제 용도. 내부 확인이 되지 않았으므로 비346호의 위치, 출입 동선, 내부 상태, 현재 사용 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행관 조사기록을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 재확인해야 합니다.
- 과거 권리의 말소 대조. 국민은행·포스코개발·에스케이글로벌·삼성전자·웨이코스 근저당권의 말소등기와 현재 등기부 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력과 부산광역시 사상구 압류의 교부청구 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 조사. 마트월드 내 유사 점포의 실제 매매·임대 사례와 공실 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하며, 최저가만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 재매각 조건. 재매각의 구체적인 매각조건과 변경·연기·매각 여부를 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당요구 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 상품성은 검증 전”
이 물건은 등기상 과거 근저당권이 말소됐고, 2010년 말소기준 가압류 이후 현존 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 구조 자체가 다섯 번의 유찰을 설명할 만큼 복잡한 물건은 아닙니다. 따라서 판단의 중심은 판매시설로서의 실제 상품성과 환금성에 있어야 합니다.
최저가 6,387,000원은 감정가의 16.81%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 내부 이용상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 5회 유찰과 재매각까지 겹쳤습니다. 권리는 합격, 환금성은 보류. 현장 확인과 유사 점포 거래조사로 실제 수요를 입증하기 전에는 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.