부산지방법원 2024타경111658. 부산 사상구 모라동 삼정그린코아 제5동 지하층 지하1호입니다. 감정평가상 이용상태는 운동시설(체육도장)이며, 상호는 골프존파크 모라스타골프점으로 조사됐습니다. 전유면적은 295.70㎡이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 지하층에 자리합니다. 소유자 공재희가 2022년 1월 6일 매매계약으로 290,000,000원에 취득한 뒤, 2022년 1월 27일 범천동새마을금고 앞으로 채권최고액 247,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·국세·지방세 압류, 메리츠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부와 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111658 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 백양대로934번길 24, 5동 지하층지하1호 (모라동, 삼정그린코아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(체육도장) · 골프존파크 모라스타골프점 |
| 면적 / 구조 | 295.70㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 지하층 |
| 사용승인일 | 1993.04.12 |
| 소유자 | 공재희 (2022.01.06. 거래가 290,000,000원에 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 97,412,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 범천동새마을금고 / 183,947,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 1월 27일 범천동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 신청채권자의 경매청구액은 183,947,920원이고 근저당권 채권최고액은 247,000,000원입니다. 현재 최저가 97,412,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 공제 후 범천동새마을금고에 95,258,584원만 배당돼 채권 전액을 충족하지 못합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 다르다
삼정그린코아에서 확인된 최근 거래는 전용 83.33㎡~127.25㎡ 아파트 거래입니다. 반면 경매 대상은 지하 295.70㎡ 운동시설로 면적과 용도가 모두 다릅니다. 따라서 최근 12개월 평균 190,909,090원, 최신 거래 220,000,000원과의 비율은 단지 가격 흐름을 보는 참고치일 뿐, 대상 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.95㎡ | 19 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 127.25㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2026.02 | 117.95㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 83.33㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 127.25㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 83.33㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 불일치 | 11건 | 190,909,090원 |
단지 아파트 거래의 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 15.7% 상승했고, 최신 거래는 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 51.0%이지만, 대상 물건이 지하 운동시설이라는 점을 제외한 단순 비율입니다. 가격 메리트를 판단하려면 같은 지역의 지하 근린시설·운동시설 거래와 임대수익, 관리비, 공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,153,416원 |
| 1. 근저당 · 범천동새마을금고 | 247,000,000원 | 95,258,584원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 44,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 127,281,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 418,281,378원 중 예상배당은 95,258,584원이며, 미배당액은 323,022,794원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모라중학교 남동측에 인접하며, 인근은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 모라역이 소재합니다.
- 현재 이용. 운동시설인 골프존파크 모라스타골프점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 1993.04.12. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 위생·급배수설비와 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이며, 공시지가는 833,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 438세대 삼정그린코아 단지 내 물건이지만 아파트가 아닌 지하 대형 근린시설이므로 별도의 상업용 수요 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 운동시설 상호가 확인됩니다. 사업자와 점유자의 동일 여부, 임대차계약과 보증금, 명도 조건을 확인하세요.
- 파산절차 확인. 2025.09.29. 파산선고와 현재 경매절차의 관계를 사건기록과 법원 문의로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 상업용 시세 조사. 아파트 실거래가가 아니라 인근 지하 근린시설과 운동시설의 매매가·임대료·공실기간을 조사하세요.
- 시설 상태 확인. 지하층의 누수·방수·환기·소방설비와 현재 내부시설의 철거 또는 승계 조건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비와 상가 관리규약, 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 비교 가능한 시세다
이 물건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 압류는 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대상은 지하 295.70㎡ 운동시설이고 임대관계가 미상이며, 2025년 파산선고 등기도 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 97,412,000원이지만, 제시된 단지 실거래는 면적이 더 작은 아파트 거래라 대상 물건의 직접 시세가 아닙니다. 따라서 권리는 통과하되 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 실제 점유·임대수익과 지하 근린시설의 비교사례가 확인되기 전까지는 ‘3회 유찰된 저가 물건’보다 가격 기준이 아직 확정되지 않은 특수 상업용 물건으로 보는 편이 안전합니다.
