인천지방법원 2024타경15980. 운서역 남동측 인근 프라임시티1의 1층 113호로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 이숙희 씨는 2024.05.24. 거래가액 653,276,800원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 712,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사케이비국민카드와 중소기업은행의 가압류, 주식회사국민은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
권리 구조만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 감정가 654,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 109,918,000원까지 내려왔지만, 동일하거나 유사한 점포의 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층113호 (운서동, 프라임시티1) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 이숙희 (2024.05.24. 거래가액 653,276,800원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 654,000,000원 / 109,918,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 607,847,286원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 이 부동산에는 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 명칭은 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 해당 신탁등기는 2023.09.20. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 이후 2024.05.24. 이숙희 씨가 소유권을 취득했습니다. 따라서 과거 신탁관계는 현재의 선순위 인수권리로 남아 있는 구조가 아닙니다.
말소기준은 소유권이전과 같은 날 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 해석 — 16.81%는 ‘시세 검증의 출발점’
소유권 취득 당시 거래가액은 653,276,800원, 감정가는 654,000,000원으로 거의 같은 수준입니다. 이후 5회 유찰되면서 최저매각가는 109,918,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 1층 소매점입니다. 상업용 부동산은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료, 공실기간, 전용면적과 집합건물 내 위치, 관리비, 가시성, 동선 및 동일 건물·인근 점포의 거래가격이 가치판단에 더 직접적인 영향을 줍니다. 현재 확인되는 자료만으로는 최저가가 실제 상권가치보다 낮은지 판단할 실거래 기준이 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 16.81% | 109,918,000원 | 107,579,148원 | 658,108,823원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 76,942,600원 | 75,157,633원 | 690,530,338원 |
| 7회 유찰 시 · 8.24% | 53,859,820원 | 52,490,343원 | 713,197,628원 |
유찰이 추가되면 낙찰자의 권리상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인의 인수금액과 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,852원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 712,800,000원 | 107,579,148원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 47,759,271원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용을 제외한 매각대금은 주식회사국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권액 765,687,971원 중 채권자 예상배당은 107,579,148원, 미배당은 658,108,823원입니다.
국 명의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이나, 당해세 여부와 금액은 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일과 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 역 주변 오피스텔 중심의 상업·업무지대에 자리합니다.
- 대중교통. 운서역이 북서측 약 210미터 지점에 있고, 흰바위로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 차량 접근. 차량 접근이 자유롭고 북서측과 북동측 약 25미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설인 소매점이나 감정평가 당시 공실 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물의 1층 113호로, 외부는 석재와 알미늄복합판넬, 내부는 벽 칠과 바닥 몰타르 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,758.1㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 4,044,000원/㎡입니다.
- 주차. 주차 288대, 세대당 1.03대로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유사 점포 실거래 확인. 감정가 대비 16.81%라는 비율 대신 프라임시티1 및 운서역 인근 1층 소매점의 실제 매매가격을 대조하세요.
- 임대수익 역산. 현재 공실이므로 예상 보증금·월세와 공실기간, 관리비를 확인해 목표수익률 기준의 입찰 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상이므로 출입상태, 점유자, 사업자등록과 임차권 신고 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사국민은행 근저당권의 공동담보로 기재된 1층114호의 경매·배당 진행과 실제 채권잔액을 함께 확인하세요.
- 조세채권 확인. 인천세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 당해세 여부, 법정기일과 교부청구 금액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 허가구역 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 해당 집합건물 거래에 대한 실제 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 계획한 업종의 입점 가능 여부와 집합건물 관리규약을 대조하세요.
- 체납관리비 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.05.24. 주식회사국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 신탁등기는 소유권 취득 전에 말소됐고, 감정평가 당시 점포는 공실이었습니다.
문제는 654,000,000원의 감정가가 109,918,000원까지 내려온 이유를 할인율만으로 설명할 수 없다는 점입니다. 건축물대장상 소매점인 상업용 부동산이 5회 유찰됐고, 임대관계와 실거래 비교가 확정되지 않았습니다. 운서역 약 210미터의 접근성은 장점이지만, 실제 임대료와 공실 해소 가능성, 공동담보 및 조세채권을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 장기간의 보유부담으로 바뀔 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 검증 보류입니다.