📉 5회 유찰 🏷️ 감정가의 16.81% 🧾 매수인 인수 0원 🚉 운서역 약 210m
인천지방법원 2024타경15980. 운서역 남동측 인근 프라임시티1의 1층 114호로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 공실입니다. 소유자 이숙희는 2024년 5월 24일 거래가액 650,918,400원에 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 712,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정, 지방세 압류, 중소기업은행 가압류 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
표면적으로는 감정가 652,000,000원에서 109,582,000원까지 내려온 큰 폭의 유찰이 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 역세권 상업·업무지대의 1층 소매점입니다. 현재 공실이고 임대관계도 확인되지 않아, 주거용처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득액은 인수금이 없어 최저가와 같지만, 109,582,000원이 현재 임대수익과 실제 매매시세에 비해 낮은지는 별도 현장 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층 114호 (운서동, 프라임시티1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 1층 114호 |
| 소유자 | 이숙희 (2024.05.24. 거래가액 650,918,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 109,582,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 607,847,286원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액은 0원
2020년 12월 11일 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원은 2024년 5월 22일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2024년 5월 24일 소유권이 이숙희에게 이전되면서 같은 날 국민은행 근저당권 712,800,000원이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하므로 등기 흐름에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 할인율은 크지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 76,707,400원, 7회 유찰 시 53,695,180원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·5회 유찰 | 16.81% | 109,582,000원 | 0원 | 109,582,000원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 76,707,400원 | 0원 | 76,707,400원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 53,695,180원 | 0원 | 53,695,180원 |
같은 물건의 2024년 5월 거래가액은 650,918,400원으로 감정가 652,000,000원과 비슷하지만, 이는 현재 시세를 입증하는 최근 비교거래가 아닙니다. 특히 감정 당시 공실인 근린생활시설은 임대료, 전용면적, 전면 폭, 가시성, 관리비, 업종 제한과 공실 기간이 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익과 현장 매매사례여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,334,148원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 107,247,852원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 712,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,077,928,700원 중 채권자 배당액은 107,247,852원, 미배당액은 970,680,848원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신한은행 근저당 말소등기와 배당 표기의 불일치는 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 역 주변 오피스텔 중심의 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 흰바위로 등에 버스정류장이 있습니다. 운서역은 북서측 약 210m 지점입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북서측과 북동측의 약 25m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,758.1㎡, 공시지가 4,044,000원/㎡이며 업무용 토지로 이용 중입니다.
- 시설. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 있고 주차는 288대, 세대당 1.03대입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 폐문 여부, 내부 적치물, 사업자등록과 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신한은행 근저당 원본 대조. 등기상 2024.05.22. 말소됐으나 배당 시뮬레이션에는 배당권자로 표시됩니다. 최신 등기부·채권계산서·배당요구 자료를 함께 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보인 1층 113호의 경매·매각·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 인근 1층 소매점의 실제 보증금·월세·공실 기간을 조사해 실질취득액 109,582,000원의 수익률을 계산하세요.
- 상가 가시성 점검. 전면 폭, 출입 동선, 간판 노출, 강화유리·강화도어 상태와 업종별 활용 가능성을 직접 확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 체납, 수도·전기 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 경제자유구역·장애물제한표면구역·토지거래계약 허가구역 등 규제가 실제 이용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 임대와 환금성
이 물건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 5회 유찰된 공실 1층 소매점이며, 최근 비교 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 109,582,000원이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다.
또한 등기상 말소된 신한은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치와 국민은행 근저당의 113호 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 이 점포가 실제로 얼마에 임대되고, 공실 없이 유지되며, 다시 매각될 수 있는지입니다.