부산지방법원 2025타경601. 부산 사하구 당리동 331-6 온누리주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 1층은 계단실, 2·3층은 단독주택 (다가구주택-2가구)으로 이용 중입니다. 토지는 214.9㎡, 지목은 대이고 제3종일반주거지역에 속합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2007년 신한은행 근저당은 2019년에 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2020.02.07 부산은행 근저당 165,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당 319,000,000원·132,000,000원, 정지윤 가압류 1,188,000,000원, 서울보증보험 가압류 62,555,757원, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 선순위 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경601 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 331-6 온누리주택 · 부산광역시 사하구 괴정로100번길 9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 1층 계단실, 2·3층 단독주택(다가구주택-2가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 214.9㎡ · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 기노학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 778,727,060원 / 545,109,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 523,806,847원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
2007.12.03 신한은행 근저당권 1,404,000,000원은 2019.03.11 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2020.02.07 부산은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이후 부산은행 추가 근저당과 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계
실제 확인되는 점유자는 기범석 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기범석 | 1998.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 말소기준권리인 2020.02.07보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 배당요구와 보증금 규모를 모르는 상태에서는 최저가 545,109,000원이 실제 취득원가라고 볼 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 545,109,000원으로 감정가 778,727,060원의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 545,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,851,090원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 132,000,000원 | 53,257,910원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 정지윤 | 1,188,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 62,555,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,866,555,757원 중 예상 배당액은 537,257,910원, 미배당액은 1,329,297,847원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 선순위 점유자의 보증금이 미상인 점은 별도 위험으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실, 2·3층은 단독주택(다가구주택-2가구)으로 이용 중입니다.
- 입지. 당리초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 당리역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 면적 214.9㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기범석 보증금 확인. 전입 1998.11.02로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약서·확정일자·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력이 인정되는 임차보증금 중 미배당분이 있다면 최저가에 더해 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 다가구 점유관계 확인. 감정평가상 2·3층이 다가구주택-2가구로 이용 중이므로 실제 각 가구의 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국의 압류가 존재하고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — 말소되는 권리보다 ‘1998년 전입’이 더 중요하다
이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류 숫자가 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되는 반면, 기범석의 1998.11.02 전입은 2020.02.07 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없고, 그래서 현재 최저가 545,109,000원만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다. 등기 권리는 정리형, 임차관계는 확인 필요형. 보증금이 확인되기 전까지는 가격보다 선순위 점유관계를 먼저 해결해야 하는 사건입니다.
