부산지방법원 2025타경601. 부산 사하구 당리동 331-6 온누리주택과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 1층은 계단실, 2·3층은 단독주택(다가구주택-2가구)으로 이용 중입니다. 토지면적은 214.9㎡입니다.

현재 최저매각가는 381,576,000원입니다. 감정가 778,727,060원에서 2회 유찰되어 49% 수준으로 내려왔습니다. 가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서 먼저 확인해야 할 문제는 따로 있습니다.

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 기범석의 전입일은 1998.11.02입니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당 설정일 2020.02.07보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않았으므로 실제 대항력 성립 여부와 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토

말소기준권리는 2020.02.07 설정된 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,000,000원이며 토지 당리동 331-6이 공동담보로 기재되어 있습니다.

같은 부산은행의 을구 4번 근저당권 319,000,000원과 을구 5번 근저당권 132,000,000원, 정지윤의 가압류 1,188,000,000원, 서울보증보험의 가압류 62,555,757원, 경매개시결정 및 국의 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

과거 신한은행 근저당권 1,404,000,000원은 2019.03.11 이미 말소되었습니다. 최이우의 가압류와 정지윤의 가처분도 각각 등기부상 말소된 상태입니다. 과거에 존재했다는 이유만으로 현재 매수인 인수채무에 포함해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 산정 불가

현황조사·매각물건명세서 기준. 기범석은 실제 임차인으로 분류된 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입일의 선후관계와 별도로 대항요건, 보증금 및 배당관계 확인이 필요합니다.

• 대항력. 전입일은 1998.11.02로 말소기준일보다 빠릅니다. 실제 점유 및 임대차관계를 확인해 최종 판단해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 취급합니다.
• 보증금. 금액이 확인되지 않았습니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당모형 수치를 확정적인 권리분석 결론으로 사용하면 안 됩니다.
• 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당 가능액을 판단할 수 없습니다.
• 실제 임차인 수. 확인된 실제 임차인은 기범석 1명입니다. 다만 건물은 2가구로 이용 중이므로 각 가구의 실제 점유관계와 임대차 현황을 추가 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 381,576,000원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 선순위 임차인의 보증금 및 배당관계와 당해세 우선순위가 확정적으로 반영된 배당표가 아닙니다.

매각대금 381,576,000원 중 추정 집행비용 6,142,064원을 제외한 375,433,936원이 채권자에게 배당되는 모형입니다. 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등이 추가 확인되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

현재 회차에서 신청채권자 부산은행의 청구액은 523,806,847원이며, 시뮬레이션상 배당액은 375,433,936원으로 전액 회수되지 않습니다. 이후 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 청구액은 충족되지 않습니다.

다만 일반 근저당권 및 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수 여부와 구별해야 합니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가 대비 할인율만 확인 가능

감정가 778,727,060원과 현재 최저매각가 381,576,000원을 비교하면 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 인근 실거래 평균, 최근 거래가 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가 대비 큰 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 건물과 토지의 일괄매각이므로, 건물 상태와 토지 가치, 제시외 건물 및 임대차관계에 따라 실질적인 취득비용과 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 당리동 소재 당리초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 당리역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 면적 214.9㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지로 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 상대보호구역에 포함되며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 구체적 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택(다가구주택) 이용 건물과 토지의 일괄매각입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가를 직접 비교하는 구조가 아니므로, 실제 거래 사례와 개별 부동산의 물리적 상태를 확인해야 합니다. 현재 환금성 수준을 확정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 기범석의 1998.11.02 전입 이후 실제 점유, 임대차계약 체결관계 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구 확인. 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 배당액을 확인한 뒤 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 각 가구 점유 확인. 감정평가상 2·3층은 다가구주택-2가구로 이용 중입니다. 기범석 외 실제 점유자가 존재하는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 보증금을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
• 조세채권 확인. 서부산세무서장의 압류와 관련된 세목, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 구조, 현황, 이용관계 및 매각 범위를 원본과 대조해야 합니다.
• 현장 및 명도 확인. 실제 거주자, 사용관계 및 인도 가능성을 조사하고, 명도와 관련한 비용 및 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
• 실거래 원본 확인. 최근 거래 사례와 토지·건물별 가치, 건물 상태를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 경매서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 안전한 취득가”

부산 당리동 온누리주택은 감정가 778,727,060원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 381,576,000원으로 내려왔습니다. 부산은행 근저당권과 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소기준일보다 앞선 1998.11.02 전입자 기범석의 보증금이 미상입니다. 대항력 및 미배당 보증금 승계가 인정될 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

배당모형의 인수액 0원은 미확인 보증금의 실제 인수 위험을 해소하지 못합니다. 조세채권의 배당순위와 제시외 건물의 범위도 별도 확인이 필요합니다.

실거래 시세까지 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격상 이익을 판단할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 임차보증금과 실질취득비용을 먼저 확정하는 데 있습니다.