111,132,000원
부산지방법원 2025타경100440. 하단동 ‘크라운34’ 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항표상 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 324,000,000원이었으나 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 111,132,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.03.19. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당 및 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 이제정 1명입니다. 보증금 160,000,000원, 계약일 2021.03.12., 점유개시 2021.03.17., 전입 및 확정일자 2021.03.23.이고 임차권등기는 2024.04.09. 접수됐습니다. 그러나 전입신고일인 2021.03.23.이 말소기준권리 2021.03.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 규모가 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 유형은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100440 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 111,132,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 128,966,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.03.19. 온천새마을금고 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 182,000,000원이며 2021.03.29. 변경등기에 채권최고액 132,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.09.01. 주식회사하이텍알씨디코리아 근저당, 2024.04.09. 이제정 임차권, 사하구 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이제정 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.03.23. / 2021.03.23. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배당요구일은 2024.04.09.입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
크라운34의 대상 면적은 71.26㎡이고, 확인된 최근 12개월 실거래는 2025.12. 9층 175,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 111,132,000원은 이 거래가의 63.5%입니다. 감정가 324,000,000원과 비교하면 현재 회차의 가격은 크게 낮아졌지만, 최근 시세 판단의 근거가 단 1건이므로 175,000,000원을 충분한 시세대라고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 71.26㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.26㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,355,848원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 182,000,000원 | 108,776,152원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하이텍알씨디코리아 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 70,644,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 108,776,152원이 온천새마을금고에 배당되는 계산이며, 총 채권액 3,752,644,747원 중 3,643,868,595원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 111,132,000원 | 108,776,152원 | 3,643,868,595원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,792,400원 | 75,992,137원 | 3,676,652,610원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 54,454,680원 | 53,074,496원 | 3,699,570,251원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단초등학교 남서측 인근. 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·주차설비 및 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 비행안전구역, 역사문화환경보전지역이며 도로에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 공부와 외부관찰을 토대로 평가됐습니다. 내부 이용상황·관리상태·조망은 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 이제정의 전입일 2021.03.23.이 말소기준 2021.03.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서 원본에서 최종 인수 문구를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 온천새마을금고 근저당은 2021.03.19. 채권최고액 182,000,000원 설정 뒤 2021.03.29. 채권최고액 132,000,000원 변경등기가 있습니다. 원등기와 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 이용상태와 관리상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 실거래 표본 경계. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 175,000,000원 1건입니다. 한 건만으로 적정 매도가를 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 총 9세대 규모이며 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 일반 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 체납·관리비 관련 사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘작은 시장’이 변수
이 물건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 보증금 160,000,000원의 임차권자가 있지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 111,132,000원으로 최근 확인된 175,000,000원 거래보다 낮습니다.
다만 가격 할인만 보고 높은 등급을 주기에는 거래 표본이 너무 얇습니다. 크라운34는 9세대이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건뿐이며 이미 3회 유찰됐습니다. 감정평가상 오피스텔 이용이고 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만, 환금성과 실제 내부 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
