🏷️ 96,726,000원 📊 37.9% 🔐 인수 0원 ↘️ 3회 유찰
부산지방법원 2025타경100570. 부산 사하구 하단동 크라운34 제11층 제1101호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2021.06.29 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 128,700,000원이고 이후 121,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사하이텍알씨디코리아 근저당과 압류, 경매개시결정, 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 허재규입니다. 임대차계약일은 2022.07.26, 주민등록·점유개시는 2022.09.13, 확정일자는 2022.09.29이며 보증금은 140,000,000원입니다. 그러나 전입이 말소기준권리인 2021.06.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형은 아니며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건내 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 96,726,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 117,570,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 140,000,000원, 그러나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허재규 | 부동산 전부 · 주거 (임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.09.13 | 2022.09.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
허재규의 임차권등기는 2024.09.23 접수됐고 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다. 다만 주민등록일자 2022.09.13이 말소기준권리 2021.06.29보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 37.9%
크라운34의 비교 실거래는 2건입니다. 비교 면적은 55.66㎡와 매칭되고, 최근 12개월 평균 거래금액은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 96,726,000원은 이 평균의 37.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | 55.66㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
실거래 최저는 250,000,000원, 최고는 260,000,000원이며 최신 거래금액은 250,000,000원입니다. 감정가 282,000,000원은 이 거래 범위보다 높지만, 3회 유찰된 현재 최저가는 96,726,000원까지 낮아졌습니다. 다만 비교 거래는 2건뿐이므로 단순한 비율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,141,068원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 128,700,000원 | 94,584,932원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하이텍알씨디코리아 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,628,700,000원 가운데 94,584,932원이 배당되고, 미배당액은 3,534,115,068원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 3,534,115,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,708,200원 | 66,089,452원 | 3,562,610,548원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 47,395,740원 | 46,142,617원 | 3,582,557,383원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 하단역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 제11층 제1101호이며 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 크라운34는 9세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 허재규의 주민등록일자 2022.09.13이 말소기준권리 2021.06.29보다 뒤라는 점을 원본 등기와 명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차권등기와 배당요구 접수는 확인되지만 우선변제 배당액은 별도로 제시되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 현재 가격과 시세 표본 구분. 최저가는 최근 평균의 37.9%지만 실거래 표본은 2건입니다. 거래량이 적은 소규모 오피스텔의 개별 가격 차이를 확인하세요.
- 반복 유찰 이유 확인. 현재 3회 유찰, 단지 평균 2.9회 유찰입니다. 현장 상태와 점유, 거래 수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 3회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.06.29 온천새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 허재규의 전입은 2022.09.13으로 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 140,000,000원이 있어도 낙찰자가 그 미배당액을 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저매각가 96,726,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원의 37.9%입니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 크라운34는 9세대이며 비교 거래도 2건입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 반복 유찰과 소규모 오피스텔의 환금성을 함께 확인해야 하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
