56,840,000원
부산지방법원 2025타경100655. 부산 사상구 모라동 학산그린타운 2동 5층 505호, 공동주택인 아파트입니다. 감정가는 116,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 56,840,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 박세환이며, 1995년 12월 5일 매매를 원인으로 1996년 1월 16일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024년 5월 14일 설정된 늘푸른사상새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 그보다 앞선 사상농업협동조합·모라동새마을금고·농업협동조합중앙회· 농협은행주식회사의 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 기준권리 뒤에 들어온 KB국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라로 136-20, 2동 5층505호 (모라동,학산그린타운) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 박세환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 93,619,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준은 2024.05.14. 을구 9번 늘푸른사상새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 2024.07.15. KB국민카드 가압류 12,045,842원과 2025.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.25.에는 부산회생법원의 2025.02.24. 파산선고가 갑구에 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 시장은 하락 중
학산그린타운은 163세대, 1993년 11월 13일 준공 단지입니다. 비교 면적은 72.02㎡ 거래이고, 최근 12개월 거래는 2025년 7월 120,000,000원과 2025년 9월 115,000,000원으로 평균 117,500,000원입니다. 최신 거래는 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 72.02㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 72.02㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 72.02㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 72.02㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 72.02㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2022.07 | 72.02㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2022.02 | 72.02㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 72.02㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2021.11 | 72.02㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 72.02㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2021.06 | 72.02㎡ | 8 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.02㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저매각가격 56,840,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%이고, 전체 11건 평균 128,636,363원과 비교하면 44.2% 수준입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 10.4% 낮아진 상태이고 최신 거래도 115,000,000원이므로, 시장이 하락 방향이라는 점은 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 108,000,000원 | 55,416,880원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,045,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 120,045,842원 중 55,416,880원이 배당되고, 미배당액은 64,628,962원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 64,628,962원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 81,374,026원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 93,095,571원 | 0원 |
유찰이 이어지면 신청채권자 늘푸른사상새마을금고의 배당액은 현재 55,416,880원에서 3회 유찰 시 38,671,816원, 4회 유찰 시 26,950,271원으로 감소하고, 채권자 전체 미배당액은 반대로 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모산초등학교 서측 인근. 주위는 아파트 단지, 단독·공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 5층 505호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 945,600원/㎡입니다.
- 단지. 학산그린타운 163세대, 1993.11.13. 준공. 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건을 반드시 반영하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 기재 대조. 2025.02.24. 부산회생법원 파산선고가 등기되어 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 10.4% 낮습니다. 현재 최저가가 싸더라도 과거 전체 평균만으로 적정가를 잡지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 체납 관리비 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만, 재매각 조건까지 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 실질취득 56,840,000원에 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 그 금액이 최근 12개월 실거래 평균 117,500,000원의 48.4%에 불과하다는 점입니다. 등기상 핵심은 2024년 늘푸른사상새마을금고 근저당이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다.
반면 가격만 보고 단순한 안전형으로 결론내리기는 어렵습니다. 시장은 최근 -10.4% 하락 추세이고, 이미 2회 유찰된 데다 이번 매각은 재매각·보증금 20% 조건입니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 파산선고 기재도 남아 있어 최신 원본 확인이 중요합니다. 가격 메리트는 크지만, 재매각 조건과 점유·최신 권리상태 확인을 통과해야 하는 B등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.