부산지방법원 2025타경101038. 부산 강서구 명지동 더프라임 6층 608호, 감정평가상 제2종근린생활시설입니다. 감정가 371,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,077,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 약 24% 수준입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기 권리는 말소 구조가 비교적 명확한 반면, 점유관계에는 확인이 필요한 부분이 남아 있기 때문입니다.
말소기준권리는 2018.06.12. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 229,920,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 68,400,000원, 2024.07.02. 등기된 한국미래에너지 전세권 45,000,000원, 2025.01.22. 금정농업협동조합 가압류 116,498,654원, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101038 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3603-2 더프라임 6층 608호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 608호 |
| 소유자 | 정연종 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 89,077,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 225,352,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.06.12. 경남은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 경남은행 추가 근저당, 한국미래에너지 전세권, 금정농협 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.06.19. 설정됐던 상리건설주식회사 전세권 20,000,000원은 2021.12.07. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 알려진 45,000,000원은 대항력 없음, 미상 기재는 별도 확인
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한국미래에너지 조정민 | 606호~608호 | 2020.09.01 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 한국미 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 래에너 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사에 잡힌 주식회사 한국미래에너지 조정민의 전입일은 2020.09.01.로, 말소기준일 2018.06.12.보다 늦습니다. 따라서 이 기재만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 등기된 한국미래에너지 전세권 45,000,000원도 2024.07.02. 접수된 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,077,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,003,386원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 229,920,000원 | 87,073,614원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 68,400,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사한국미래에너지 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 금정농업협동조합 | 116,498,654원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 459,818,654원, 예상 배당액은 87,073,614원, 미배당액은 372,745,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,077,000원 | 87,073,614원 | 372,745,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,353,899원 | 60,831,529원 | 398,987,125원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,647,729원 | 42,462,070원 | 417,356,584원 | 0원 |
신청채권자 경남은행의 청구액은 225,352,980원입니다. 현재 회차에서도 예상 배당은 87,073,614원으로 청구액을 충족하지 못하며, 5회 유찰 시 60,831,529원, 6회 유찰 시 42,462,070원으로 더 줄어듭니다. 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니지만, 경매가 반복 유찰된 상황과 함께 물건의 시장성을 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 강서구 명지동 부산지방검찰청 서부지청 남측 인근의 더프라임 6층 608호입니다. 주위는 아파트단지와 상업업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 가정해 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층이며 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·정방형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중이며 토지면적은 2,236.2㎡, 공시지가는 3,532,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 18m 포장도로, 동측·남측 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. “한국미”, “래에너” 기재의 실제 점유관계와 전입일·보증금을 원문 명세서에서 반드시 확인해야 합니다. 현 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 한국미래에너지. 현황조사상 전입일 2020.09.01.은 말소기준일 2018.06.12.보다 늦어 해당 기재의 대항력은 없습니다.
- 전세권. 한국미래에너지의 45,000,000원 전세권은 2024.07.02. 접수된 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%까지 하락했지만 최근 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설이므로 실제 사용 가능 업종, 임대수요와 환금성을 근린시설 기준으로 점검해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 372,745,040원이며 소유자 잔여는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 먼저 볼 것은 점유”
이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 선명합니다. 2018.06.12. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석의 결론을 “인수 0원” 한 줄로 끝내기는 어렵습니다. 알려진 한국미래에너지 점유는 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없지만, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 존재합니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 제2종근린생활시설이라는 용도와 4회 유찰이라는 시장 신호까지 겹칩니다.
등기권리는 정리형, 점유는 확인 필요, 가격은 시세검증 불가. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 미상 점유관계와 근린시설의 실제 임대·매매 수요를 먼저 확인하는 사건입니다.
